农村小产权房问题的法律思考.pdfVIP

·勇存麟规· 农村经济 2008年第4期 农村“小产权’’房问题的法律思考 互玉学。 唐 峻 李悦书 ※：※：七摘要孓本：袋婶农村：：：蔓小声。权努房现象从：法律的{+奄成进行孝量∥婶：{0小费：权墨：房进行!了．债权媳：拳和物 扳美：黎酶务辑≯鹱爰：亨：※磅i声教窖；：蔗孝毒：翡：袋肄藏蹬≯莠_砖蠢谤解蔽：：誓≥产掇7．，庆弱l题凝交。。≥．霄策和建议； 指!出根本的途檬是矸我国：。。地制度的．改革：≯农出地利益盼分配上玲予农村集1体组织成’藏更多的诎漉：※：※：!：! ：※：0E作者r置鬣学：0讲师o{：{户：州：申，膜药大学冬：克社井游。院：※户冻’声：州※：；5罩9Qo”※：!：；：!：※：※：※：※：※：◇：≯：※ ※：※：※：※：※：李：悦：书!：!：!：副：教授●；产!辩串．嚣药；蠢譬岙襄饕科学院※：产!撩：产：拼：※辩玲O◇6：；：※：※：※：※=；：{=※：※：j=；=；=；={：薯 农孝|“小产投”房是揩占用农村集体i她(耕 法》也没有。虽然1999年5月黧务院办公厅《关予 地和非耕地④)，以“宅萋地”房的名义开发的商品 鸯珏强±地转让管理严禁炒卖主地的通知》的确说过； 房性质的住宅。它一般由开发商与村委会合作，或 “农民的住宅不得向城市居民出售。”但是，按照 者由树委会自衙拜发建设，位于市郊、郊县或蠹乡 《会同法》第52条，刿断合同合法性的依据只能是 村，采经合法窜季笼程序私囱开发建造的房屋。农村 浚律、行政法规的强制性规定，“i羲知”对禽同效力 。小产权”房虽然面临一系列的法律风险、法律障碍， 怒没有拘柬力的。 但是却在短短几年里得到了迅速的发展。②“小产 所以，单纯就“小产权”房购买合同_来说，不 投”痨作鸯一种“风蹬产麓”，帮使褥那么多入不惜 能认秀其姿然无效。必要是双方平等协商、童由签 冒险、孜孜以求．背后的原因究竟怒什么，如何厘 订，又不存在合同无效的情形，就应该肯定合同的 清其中的法律关系，以及采取何种成对之策，本文 效力。近年来，由于房价大幅上涨，“小产权”房合 叛避符初步的矜折。 瓣缨纷太攥增加。多数情嚣是，农村集锩缓织残员 (粪方)作为原告向法院提出撤销“小产权”房买卖 一、农村“小产权”腾的债权分析 合同，或者主张“小产权”房买卖合同无效。但是， 农村“小产权”房问题可以从物权和债权两个 近来的案例短示，法院越来越趋淘于主张维持“小 方霹进行分析。债权关系主要是基予买卖关系形成 产权”房鼷冀合同的散力。 的“小产权”房买卖合同关系f而物权关系燕买卖 二、农村“小产权”房的物权关系 双方就“小产权”房屋所有权确认和转让而形成的 法律关系。 壶予痨澄产投属嗲不动产，耄予不动产豹财产 城市居民购买“小产权”房的含同是不是无效 合同呢?如果不考虑其他影响合同效力的因素(如 ①这两块基本构成农地的范畴．农地是农村土地和农业土地的 欺诈、胁遥)，仪城枣瑶民购买农民煞体所有土地土 藏椽，按照《袭辑主连承包袋》规定。馥馕农琵。。是耩农民亲箨辑 的房耀这一事实并不构成合同无效攀由。因为．在 霄和回家所有依法由农民豢体使用的耕地、蚌地、草地．以厦其他 现行法律或行政法规中，并没有强制性规则禁止城 依法用于农业的土地”． 枣羼＆赡买农鼹集俸所有土地上的房屋。《土地管理 @据中失媳基2007年秦节后出吴的一份统辞报告藏示。羁前 法》中没有这样的禁止谯规定，《城市房地产管理 熊零{00奈令在售辏盘中“小产权”穰盘约占事两甚薰砖18％。也