【商业地产】重庆旭辉集团两路项目项目可行性研究报告-32DOC.doc

旭辉集团重庆两路项目 项目可行性研究报告 编 制 单 位：旭辉集团股份有限公司 编 制 时 间： 2007年11月 第一部分 总论 一、项目名称 重庆两路项目 二、开发单位 旭辉集团股份有限公司 三、报告编制单位 旭辉集团股份有限公司 四、地块位置及环境 地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻；距宝圣湖不到500米的距离。 回兴拥有丰富的自然景观和生态资源；6个天然湖泊、1个生态植物园、1个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业。宜人的气候、良好的生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响较大。 五、报告编制依据 （一）重庆市两路区地块挂牌文件 （二）重庆市两路区地块控制性详规 （三）重庆市国有土地使用权出让合同 六、主要经济技术指标 项目总用地面积：约 305亩 项目总建筑面积：地上建筑面积约46.3万㎡ 项目地块容积率：≤2.5 地块性质：商住用地 主要经济技术指标一览表 序号 项目 数量 单位 备注 1 规划用地面积 203067 m2 　 2 总建筑面积 522300 m2 　 2.1 地上建筑面积 462300 m2 　 2.1.1 可售面积 412300 m2 按具体物业形态划分，如住宅、商铺等 2.1.1.1 其中：多层住宅 110000 m2 　 2.1.1.2 高层住宅 260000 m2 　 2.1.1.3 小户型公寓 22300 　 　 2.1.1.4 商铺 20000 　 　 2.1.2 不可售面积 50000 m2 　 2.2 地下建筑面积 60000 m2 　 2.2.1 独立地下车库 54000 m2 　 2.2.2 地下室 6000 m2 不可售 3 容积率 2.28 m2 　 4 建筑密度 ≤40％ 　 　 5 绿化率 ≥30％ 　 　 6 机动车位 1237 个 　 7 预计竣工日期 2010年4月30日 　 　 8 预计交房日期 2010年6月20日 　 　 第二部分 市场分析与产品定位 一、市场分析 （一）重庆市经济发展概况 1、重庆市都市经济圈经济发展状况 图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况 （单位：亿元） （数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴） 2000年以来，重庆市都市区GDP逐年增加，年平均增幅约15%。2006年整体经济增速高于近年平均水平（注：05年统计口径出现变化，增幅出现异常波动，资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。 重庆市经济发展稳定快速，城市综合实力提升。 ——根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段（见上图），目前重庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达15%，房地产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。 2、重庆目前消费者状况 图：重庆市历年城镇居民人均可支配收入 （单位：元，%） （数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴） 从上表可以看出，由于重庆市发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入2003年以来重庆市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数的高速增长，增长势头和发展潜力较为突出，有利于城市房地产业的长远持续发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴） （二）渝北区经济、规划及发展趋势分析 本项目地处重庆市渝北区，故以下对区域经济运行情况、发展规划及经济发展趋势作相应的分析。 1、渝北区经济发展状况及经济地位 图：重庆各区近年来GDP对比分析表 （单位：亿元） （数据来源：2001-2007年重庆统计年鉴） 2000年以来，各区GDP均有较大幅度增长，其中渝北区、九龙坡区及江北区三区的增长幅度位列前三位，分别达327%、226%和200%，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北的大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛的发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴） 渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其2006年GDP占到重庆市都市区的12%（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。 ——重庆市整体向北的大趋势刺激区域经济快速发展，这将为本项目创造广阔的发展空间。2004-2020年都市区城市总体规划，重庆市城市发展目标：一个世界知名、富有山城江城特色和历史文化传统，具有吸引力和竞争力，适宜创业发展和生活居住的活力之都、魅力之城。 城市发展性质：国家级历史文化名城，西南地区和长江上游重要的中心城市。 重庆市产