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商业地产企业盈利模式分析 【摘 要】商业地产企业的盈利模式包括发展物业模式、投资物业模式和混合模式。三种模式各有利弊，并不存在一种模式适用于任何时期的所有商业地产企业。对于具有资金、品牌和经营实力的企业，在一线城市持有商业地产是现阶段发展的必然模式，而对于多数商业地产企业和地区，混合模式仍旧是目前最佳选择。 【关键词】 商业地产，盈利模式，发展物业，投资物业 Commercial real estate enterprises profit model analysis 【Abstract】Commercial real estate companies of the profit model including development mode, investment property and mixed mode. hree modes have their advantages and disadvantages, and not a model for any period of all commercial real estate business. For funding, brand and business strength of enterprises, in the first-tier cities held commercial real estate is the current development model, but for most commercial real estate enterprises and regions, mixed mode still is the best choice. 【key words】Commercial real estate, profit model, development property mode, investment property mode, mixed property mode 1．引言 商业地产企业主要是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业，它通过优秀和持续的物业经营和管理能力来获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总营业收入比重较高的房地产企业。 管理大师德鲁克说：“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”2000-2007年是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年，据国家统计局统计2007年全年商业营业用房投资达27756亿元增长率为179%，基本维持了2006年增幅173% 的水平，可以认为市场已进入稳定发展时期。办公楼投资额从2000年的121%增长速度，到2003年超过33的增长速度直到2007年的117% 发展速度，可以初步论断办公楼投资市场从2000年开始的高速发展阶段转变成目前的平稳发展阶段。 2．商业地产的“租”与“售” 商业地产形式多样，规模有大有小，盈利模式也存在多样化的特点。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。 “出租”还是“出售”开发项目，是商业地产公司盈利模式选择的主题。“租价”与“售价”之比的波动，使商业地产盈利模式选择的答案并不确定。2009年，写字楼销售价格随着不动产价格出现上涨，而租金增长却明显放缓。房价租金“剪刀差”的扩大，使部分以持有物业为主的商业地产公司处于相对不利的境地。但是，即使面对同样的商业地产市场，不同的地产商对“出租”还是“出售”也给出了不同的答案。例如，一再宣称专注住宅地产，以高周转商业模式著称的万科，在2009年的新战略规划中，提出未来20%将开发并持有型物业。相反，从2005年开始，对产权式商铺采取“只租不售”模式的大连万达集团，却对上海周浦项目的65个产权式商铺进行公开发售。 3．商业地产盈利模式发展现状 3.1 发展物业模式及其发展 写字楼、商铺等物业，其出租合约一般至少2-3 年，长则8-10 年，券（CMBS 发展物业模式是商业地产市场成熟阶段的主流盈利模式。受住宅开发盈利模式的影响，国内早期的商业地产盈利模式倾向于一次性卖掉回笼资金。但是，一次性卖掉寻求高额利润的可能性越来越小，随着商业地产企业经营能力的提高，以及持有物业成功案例的示范效应，开发商开始更多考虑持有物业，形成优质资产。例如，保利地产集团董事总经理宋广菊2010年4月曾表示，“纵观国际大型地产公司的发展，到后期都是持有一定的优质商业物业，这样住宅的销售可以加