嘉兴正原路项目银行贷款的投资分析报告.docVIP

嘉兴正原路项目银行贷款的投资分析报告 目 录 第一部分：项目概况…………………………………………………1 一、项目概述……………………………………………………1 二、项目总平图…………………………………………………1 三、项目经济技术指标…………………………………………1 第二部分：项目可行性论证…………………………………………2 一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况………………………2 二、嘉兴房地产状况……………………………………………5 三、嘉兴中低档物业分析…………………………………….12 四、项目定位 …………………………………………………14 （一）项目SWOT分析 ……………………………………14 （二）项目市场定位………………………………………16 （三）产品定位……………………………………………19 （四）景观设计……………………………………………22 五、价格定位 …………………………………………………22 第三部分：论证结论 ………………………………………………24 第一部分：项目概况 一、项目概述 该项目位于嘉兴经济开发区内，东侧为已有的六里长泾，北侧与平安村村委会、利雅制衣有限公司、嘉兴市信达电力设备铸造厂相邻，西侧为正原路，南侧为和风路。地块交通便捷，小区总用地面积48837平方米，总建筑面积为72505平方米，设计考虑以住宅区为主的商住办用地。 二、项目总平图 三、项目经济技术指标 总用地面积 488337㎡ 建筑密度 26.18% 总建筑面积 72505㎡ 容积率 1.5 其中 公建 7964.42㎡ 绿地率 30% 多层住宅 57192.4㎡ 总户数 644户 高层公寓 7348.18㎡ 室外停车位 281个 建筑占地面积 12652.5㎡ 自行车面积 10128.2㎡ 第二部分：项目可行性论证 一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况 （一）、嘉兴市房地产业发展的现状 1999年以来，随着嘉兴市城市建设和城市化的快速推进、住房制度和土地使用制度改革的不断深入，市场体系日趋完善，嘉兴市房地产业有了长足的发展。主要表现在房地产开发呈现良好的发展态势，市场需求旺盛，行业规模迅速扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善。 （二）、GDP及其增长率 2002~2006年嘉兴全市的GDP和GDP增长率 单位：亿元人民币 分析： 2006年嘉兴市再创佳绩，GDP达到1343.1亿元，比去年增长16.21%。根据城市发展规划，嘉兴今后几年仍将保持快速健康的发展。国民经济的快速发展，为嘉兴的房地产业提供了良好的运行环境。 (三)、房地产开发投资额 2002~2006年嘉兴全市的房地产开发投资额 单位：亿元人民币 分析： 2002~2005年嘉兴市房地产投资状况呈现较大的增长幅度，也表现了较大的发展潜力，但2006年的房产投资力度略有下降，这主要是由于在前一段时间的投资有所偏大，供给量呈爆发式的增长，本年度，为使得供需平衡，暂缓了房产的投资。 (四)、房地产开发施工、竣工和销售面积 2002~2006年嘉兴全市的房地产开发施工面积 单位：㎡ 2002~2006年嘉兴全市的房地产开发竣工面积 单位：㎡ 2002~2006年嘉兴全市的房地产开发销售面积 单位：㎡ 分析： §、从施工面积来看，其拐点主要是出现在2003~2004年之间，增长率达到了224.79%，这主要是由于在该年度房地产市场的火暴程度异常，开发商也都急于将项目面向市场，因此出现了施工面积的集中式增长，2004~2006年逐渐区域平稳。 §、从整个房产的竣工面积来看，项目的竣工面积也是逐渐增加的，但近阶段由于房产施工面积有所下降，因此，竣工面积也是随之有所减少。 §、从整个的销售面积来看，其供需状况还保持了基本的平衡状态，但实际的竣工面积还要多于销售面积，这一方面是供需关系决定的，另一方面，由于竣工面积大于销售面积，因此该区域有部分房源实行的是现房销售，这与国家的政策很是较为吻合。 (五)、嘉兴全市年末户籍人口 2002~2006年嘉兴全市年末户籍人口 单位：万人 分析： 嘉兴在2002~2005年，人口的增长速度相对较为缓和，没有出现较大的上涨，而在2006年增长率达到了2.51%，超过了以往增长率的总和，这主要反映在新嘉兴人的增加上，而从房产方面来讲，在一定程度上也促进了房产的销售，增加了需求量。 (六)、