北银别墅项目可行性研究报告.doc

目 录 前言 1、项目决策背景及摘要 第一部分：项目概况 1、宗地位置 2、宗地现状 3、项目周边的环境、配套 4、大市政配套 5、规划控制要点 6、土地价格 第二部分：法律及政策性风险分析 1、合作方式及条件 2、土地法律性质评估 3、取得土地使用权程序评估 4、土地性质变更的评估 5、政策性风险评估 第三部分：市场分析 1、区域住宅市场成长状况 2、区域内供应产品特征 3、区域市场目标客层研究 4、目标市场定位及产品定位 第四部分：规划设计分析 1、初步规划设计思路 2、规划设计的可行性分析 第五部分：项目开发 1、土地升值潜力初步评估 2、工程计划 3、销售计划 第六部分：投资收益分析 1、成本预测 2、税务分析 3、经济效益分析 4、项目资金预测 第七部分：管理资源配置 1、机构设置 2、人力资源需求 3、人力资源缺口及解决 第八部分：综合分析与建议 1、优势、劣势 2、机会 3、结论和建议 第九部分：在新城市开发需要补充的内容 1、区块土地市场情况 2、区块内其它楼盘情况 前 言 项目决策背景及摘要 外部环境 1、杭州是中国著名的风景旅游城市，历史文化名城。系中国浙江省省会，是浙江省政治、经济、文化中心，也是全国15个副省级城市之一。是长江三角洲重要的中心城市。杭州是国家重点旅游风景区，素有“人间天堂”的美称。“东方明珠”西湖坐落在城西。 “三面云山一面城“，湖光山色，美不胜收，是中国十大风景名胜之一。杭州历史悠久，是华夏文明的发祥地之一。从良渚文化起源，杭州文化已有5000多年历史，杭州是五代吴越和南宋建都地，由此，杭州成为中国历史文化名城和七大古都之一。 杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里。依托杭州的区位、人才、环境、经济等诸多优势，开发区全力打造接轨国际的投资环境，已在34平方公里建成区构建了一流的基础设施、优美的园区环境、完善的生活设施、高效规范的政府服务；建成了全国最大规模的杭州下沙高教园区及全国首批试点的浙江杭州出口加工区。现已有15所高等院校进驻，使下沙在短短几年之内增加了10多万人口，带动了下沙商业、金融、贸易、服务等行业的发展，也为下沙区域房地产市场带来了新的发展机遇。根据杭州市政府的规划，下沙被确定为杭州的三大副城之一，并明确定位为：国际性的先进制造业基地，新世纪的大学城，花园式、生态型的副城。下沙内环境很好，规划有宽广的马路，空间布局合理，还有很长的钱塘江河岸，下沙优美的外环境，都为居住创造出了良好的条件，使之摆脱昔日偏远荒凉的形象，成为杭州房产市场的潜在增长点。 2、 北银别墅项目由杭州北银房产联合开发公司开发，地处杭州经济技术开发区中心，位于下沙五号路西侧，具体四至为：开发区三号大街以东、二号大街以南、五号大街以西地区、四号大街以北，属市区七级地段。 3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景：该项目于90年代中期推向市场，但由于价格因素、地段偏远等多方面因素导致销售不畅，截止到目前仅销售1套，由于缺少必要的维修养护，竣工后的房屋及附属设施、景观绿化破损严重，基本处于烂尾状态，因此开发商决定进行转让。 内部因素 1、北银别墅项目启动、计划、执行及收尾估计需要3年时间，在公司发展中的处于重要地位，建议组建项目型的公司进行运作。 2、公司进入下沙区域市场，将有助于提高公司在下沙市场的覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。 3、 该项目将有力的保证公司未来的利润需求，同时依托该项目可以进一步扩大在下沙的经营规模与项目开发。 第一部分：项目概况 宗地位置 该项目位于中国杭州市经济技术开发区下沙范围内，距杭州市中心商圈约20公里，距杭州萧山国际机场约15公里，属下沙副城中心。具体附图如下： 宗地现状 1、 四至范围：开发区三号大街以东、二号大街以南、五号大街以西地区、四号大街以北。 2、 地势平坦，自然标高与周边地势齐平。 3、 地面现状：该项目主要建造21栋别墅及供气站、变电站等附属用房（共计282.77平方米），地块土地使用年限至2063年2月20日止。 4、 该项目现有居民1户，可作为回迁或拆迁处理，对项目开发进度基本不影响。 5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等（缺相关资料），估计地上地下所有工程、建筑全部可重新建造。 6、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求（缺相关资料）。需提供的附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据、地形地貌图、地下状况图。 项目周边的环境、配套 1、交通状况 （1）公交系统非常便捷，主要线路有828、858、851、852、525等； （2）离绕城公路入、出口约3公里，规划中有地铁1号线，地铁出入口在该项目附近。