咸阳阳光_假日风景社区全程策划方案(doc_22).doc

阳 光 ● 假 日 风 景 营销策划方案 美好生活从拥有阳光开始 —阳光 假日风景 营销策略方案— 策划纲要 一 市场调研 及项目分析 二 项目定位 三 营销概念释义 四 营销策略 第一部分 市场调查研究 1 咸阳市简介 咸阳市位于关中平原的中部，既在九嵕诸山以南, 又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳是中国历史上第一个统一中国的封建王朝秦王朝的建都之地。南北长145公里，东西最宽106公里，面积10196.4平方公里。辖兴平市一市，秦都、渭城两个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，人口489万。几年来，咸阳市通过推进商品房开发、经济适用房建设、集资合作建房、实施安居工程等多元化途径，住宅建设取得长足发展。咸阳居民住房严重短缺的问题基本解决，住宅建设已进入全面提高居住质量的新阶段。实现这一变化的基本原因，是随着住房制度改革的逐步深入，住房消费主体发生了变化，促进形成了住房消费的热点。经济的发展和城市化进程的加快，住宅需求和住宅消费的空间将随之扩大。按要求，200年城市人均住房达到22平方米，按照陕西省和咸阳市的总体部署，200年咸阳将建成常住人口达100万以上的大城市，那么，共需新建住宅804万平方米，年均住宅需求161万平方米。这样，咸阳市房地产业的发展空间将是十分可观的。 咸阳市在房地产业健康发展的同时，也存在一些薄弱环节。如二手房市场虽然已经开放，但在搞活市场方面仍需完善。房地产公司实力不强，缺乏龙头企业。咸阳已注册的78家房地产公司仅有一家资质是一级，二级的也仅2家，注册资金1000万元以下的企业有62家，其中32家开发企业注册资金低于500万元，基本上处于小作坊式的开发状态。由于开发实力的制约，小区的规划和设计远不能适应居民的理想需求，集中表现为小区开发缺乏整体规划，小型在建项目多，开发建设的小区多为5万平方米以下，超过8万平方米的小区仅有家。其次是物业发展滞后，与沿海和省会城市相比，建设单位、业主与物业管理公司之间的关系、行为不规范，缺乏按政策办事的意识，这些又直接制约着房地产市场的健康发展。 　　 永嘉.兰亭 楼盘名称 永嘉 兰亭 项目类型 小高层 发展商 永嘉房地产开发公司 地理位置 人民路西段 工程进度 现房 交通状况 1 13 20 路 总占地面积 ——33.7亩 5万平米 5栋11层住宅 容积率 —— 绿化率 40.6 实用率 公摊17％ 配套设施 塑钢窗 双层玻璃 推出日期 交楼日期 07.9.30 付款方式 售价 最高 最低 2280 均价 2400 销售率 交楼标准 毛坯 管理费 0.54元 主 力 户 型 情 况 类型 面积 比例 销售率 100－150左右 目标客户群 公务员 普通双职工家庭 私企业主 周边县区实力客户 主力卖点 价位 小高层的优越性 市政配套 广告诉求 低价位 高享受 综合点评 此项目由于与我项目不属同类项目，且其临近火车道，综合竞争力不强!对我项目威胁不大 楼盘名称 高科大厦 项目类型 高层 发展商 地理位置 工程进度 交通状况 总占地面积 —— 总建筑面积 层数 建筑风格 现代 容积率 —— 绿化率 实用率 配套设施 推出日期 交楼日期 付款方式 售价 最高 最低 均价 销售率 交楼标准 管理费 主 力 户 型 情 况 类型 面积 比例 销售率 目标客户群 主力卖点 广告诉求 综合点评 此项目已经处与尾盘阶段，完全对我项目没有威胁 市调总论 通过对以上市场调研的阐述，我们基本可以得到以下几个结论 整体市场缺乏专业开发理论支持，处于感觉指导开发的初级阶段。开发跟风情况比较突出，缺乏项目的独特性！ 大众对多层大社区的认可度高，这既是多层项目开发的多且销售周期短的直接原因！ 对小高层和高层项目，认可度较以前有所提高，但仍处于懵懂的初级阶段，在我项目实际销售过程当中，需加大对高层优越性的体现！ 大众对城市中心板块项目的认可度较我项目所处的区域板块认可度高。对城南 东 北 板块的认可度。较我项目所处区域板块依次递减! 市场整体销售均价基本锁定为2450元左右 市场逐渐的意识到专业化 规模化 人性化 超前化以