商场珠宝城项目可行性研究报告.doc

目录 1 项目概况 4 1.1 项目名称 4 1.2 开发公司 4 1.3 项目建设进度 4 2 项目投资环境与市场研究 4 2.1 城市宏观经济背景 4 2.2 相关市场研究 9 2.3 北京商场/购物中心商业管理模式研究 20 2.4 北京珠宝市场发展现状分析 23 3 宗地分析 28 3.1 地块分析 28 3.2 项目SWOT分析 29 4 市场定位 31 4.1 项目定位 31 4.2 客户定位 31 4.3 价格定位 31 4.4 项目发展设想 32 5 投资估算与资金筹措 33 5.1 项目投资总估算 33 5.2 资金筹措 34 5.3 还款安排与财务费用 35 6 项目租金收入测算 36 6.1 项目租金收入测算 36 6.2 项目回款计划 37 6.3 项目利润测算 37 7 项目商业售价测算 38 8 财务敏感性分析 38 8.1 盈利能力分析 38 8.2 项目不确定性分析 38 8.3 社会效益和影响分析 39 9 可行性研究结论和建议 40 9.1 拟建方案的结论性意见 40 9.2 项目风险及防范建议 41 项目概况 项目名称 圣达房地产开发有限公司“XX商场珠宝城”项目。 开发公司 圣达房地产开发有限公司为本项目的开发主体，专项从事本地块的房地产开发经营。 项目建设进度 项目建设工程从2006年1月至2006年12月，建设周期为1年。基础工程的开工时间为2006年1月，竣工时间预计为2006年12月。2007年1月正式进入项目的招商期，出租至2047年（参照商业用地使用权年限确定）。对项目的经济测算期，从2006年开始至2047年结束。 项目投资环境与市场研究 城市宏观经济背景 城市经济发展状况 GDP、人均GDP高速增长 自1998年以来，北京市的经济快速发展，GPD每年均以2位数的速度增长。2004年，北京市的GDP达到4283.3亿元，比上年增长13.2%，是历年GDP增长速度最快的一年。人均GDP也保持快速增长的态势，2004年北京人均GDP已经达到4454美元，比上年增长16.6%。 产业结构继续优化，非农产业比重不断上升 2004年，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。 宏观调控下固定资产投资涨幅虽见回落，但仍呈现增长高速趋稳的态势 全社会固定资产投资持续增长，但增幅逐年回落。2004年全社会固定资产投资额达到2528.3亿元，比上年降低1.7个百分比。 2005年前5个月，北京市完成全社会固定资产投资707.8亿元，比上年同期增长10.6%，增幅高于前4个月0.5个百分点。城镇投资659.3亿元，增长10.4%，其中，房地产开发投资407.1亿元，增长7.3%，增幅低于上年同期23.5个百分点；农村投资48.5亿元，增长12.8%。 城市消费市场 社会消费品零售总额保持两位数的增长速度 自1998年以来，北京市限额以上商业企业实现社会消费品零售总额保持10%左右的增长速度。2004年达到2191.8亿元，增长14.4%。 居民收入不断提高为消费市场不断增长打下坚实基础 2004年城市居民人均可支配收入达到15637.8元，比上年增长12.6%，扣除价格因素，实际增长11.5%。2005年1至5月，城市居民人均可支配收入7437.3元，比上年同期增长12.8%，扣除价格因素后实际增长10.8%。 消费结构发生质变，从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型 根据北京统计公布的居民消费分析报告，自2001年北京市人均GDP突破3000美元以来，北京城市居民的消费已从注重量的满足转向追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型。主要表现为：恩格尔系数持续下降，基本生活消费比重已降到30%左右，住房、汽车、教育、通讯等提高生活质量的消费所占比例不断攀升。 包括了美容、首饰在内的用品类消费对消费总额增长的贡献率提高 2005年8月，北京市用品类商品实现零售额141.3亿元，同比增长15%，用品类商品对全市零售额的贡献率达到65.4%，远远高于其他三类商品的贡献率（吃类8.2%、穿类9.7%、类16.7%）。1-8月，用品类商品累计实现零售额1059.5亿元，同比增长6.1%，贡献率为33.2%，比1-7月提高5.8个百分点。 用品类商品中主要增长点仍然集中在美容、首饰、家居用品、通讯器材以及药品类。据对限额以上批发、零售贸易业企业统计，化妆品和金银珠宝类零售额分别增长38.5%和26.9%，对限