土地估价之成本法讲义课件.ppt

二、选择最佳的开发利用方式 用途、建筑密度、容积率、档次等。 其中，最重要的是要选择最佳的用途。 二、选择最佳的开发利用方式 某宗土地，城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，也可为写字楼，但在实际估价中究竟应选择哪种用途？ 最佳用途的选择，要分析当地市场的供需状况及其趋势。 请思考？ 二、选择最佳的开发利用方式 思路： （1）调查该块土地所在地段的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向； （2）调查结果之一：该地段对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势； （3）调查结果之二：该地段希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年来该地段能提供的公寓数量又较少； （4）确定该地块的用途：公寓。 三、估算开发经营期 起点： 是假设取得估价对象的日期，即估价时点。 终点： 是开发完成后的房地产经营结束的日期。 三、估算开发经营期 三、估算开发经营期 （b）出租、营业的情况 三、估算开发经营期 方法： 市场法——即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。 四、预测开发完成后的房地产价格 （一）对于销售方式而言 方法： 1、市场法 2、长期趋势法 3、市场法与长期趋势法相结合的方法 （二）对于出租、营业方式而言 方法： 1、采用市场法估算开发完成后房地产的租赁收益或经营收益； 2、采用收益法将该收益转换为价格。 五、估算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 （一）开发成本 方法：市场比较法。 通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本来推算。 （二）管理费用 一般按照开发成本的一定比率来估算。 （三）销售费用、销售税费 按各个地方的规定估算。 经验上，通常是按照开发完成后的房地产价格的一定比率来推算的。 六、估算投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费 （一）投资利息 1、应计息的项目 （1）待估土地的价格； （2）投资者购买待开发土地应负担的税费； （3）开发成本和管理费用。 销售费用和销售税费不计利息。 （二）开发利润 方法： 与成本法中利润计算方法的相同 利润率： 同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率。 七、计算待开发房地产的价格 （一）现金流量折现法和传统方法 考虑资金的时间价值，有两种方式： （1）采用折现的方式 称为“现金流量折现法”，或 “动态方式”； （2）采用计息的方式 称为“传统方法”，或“静态方式”。 （二）现金流量折现法和传统方法的区别 区别之一： 传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，直接相加减； 现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值，然后再相加减。 （二）现金流量折现法和传统方法的区别 区别之二： 在传统方法中，投资利息要单独显现出来； 在现金流量折现法中，投资利息不单独显现出来，而是隐含在折现中。 第三节?? 假设开发法的运用举例 有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2平方千米，适宜进行“七通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“七通一平”的熟地单价为800元每平方米；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本为2.5亿元每平方千米，开发期3年，开发成本在3年开发期内均有投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%，土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%，用静态方式估算该成片荒地的总价。 成本法Cost Approach 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例 第一节 成本法基本原理 一、成本法的概念 是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 二、成本法的原理 基本思路： 是把对土地的所有投资包括土地取得给用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 三、成本法适用的范围 1、一般适用于新开发土地土地估价，不适用建成区域已开发土地估价； 2、对于既无收益又很少发生交易的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价比较适用； 3、地产市场狭小，缺乏