土地级开发成本测算课件.ppt

6. 其他 →指其他和工程建设相关但未归属前述项目的其他相关费用，按预计发生的项及相关文件估算。例如：委托代建的项目还会发生“代建工程管理费” 。 指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。 → 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 指一级开发过程中所发生的相关财务费用。 →其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。 →根据项目开发实施方案中开发进度、时序的安排，相应地做出投资计划，绘出资金流入流出的现金流量图，并据此相应地计算预计发生的财务费用。 包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。 → 目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售。 一般需要企业根据自己项目的土地出让计划结合市场需求分别测算。 土地一级开发涉及的应纳税种主要有： 营业税 城市建设维护税 教育费附加 所得税 印花税 进口设备关税 其他等 →具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。 营业税 教育费附加的征收率为3%。 中国所得税率企业所得税的税率为25%。此外为了重点扶持和鼓励发展特定的产业和项目。规定了两档优惠税率：20%和15%。 包括基本预备费和涨价预备费。 →视不同阶段的测算精度以及项目不可预见因素多少的不同，以开发成本为基数，以一定比例适当计取，通常为1％～5％。 以上阐述的是土地一级开发项目的成本构成及其测算的相关依据。 → 成本测算报告编制包括： 1. 编制测算表格； 2. 编制测算说明； 3. 编制测算分析； 编制流程如下： 基础数据收集、整理 根据通用模板测算成本 测 算 编 制 说 明 测算依据：原始资料、数据，政策文件 需说明的问题：测算方法、取值、原由 测算分析及结论 汇总编制出测算报告 土地一级开发成本测算是根据相应的项目土地一级开发实施方案，对具体项目的成本进行测算。 不同的土地一级开发项目，开发范畴及具体建设内容不同，现况及周边条件亦可能千差万别。 因此，项目的开发成本往往不尽相同，甚至会相差很大。 从某种意义上说，每一个开发项目都有其特殊性，都是不可复制的。 在具体项目成本测算时要具体问题具体分析，在获得准确、详实的基础资料的前提下，认真分析研究相关政策、法规、文件，结合目前市场行情，使成本测算结果更合理，更贴近操作实际，这才是进行测算的最终目的。 * * * 一、土地一级开发项目成本的概念 二、土地一级开发项目成本的构成 三、土地一级开发项目成本的测算依据 四、土地一级开发项目成本的测算报告编制 ◆土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 （一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费 包括： 项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘等费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用 地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理服务费 工程保险费 项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 → 测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及 各地区《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。