养老地产项目营销策略.ppt

写在后面的话： 坦而言之，我对什河丽景的认识还不够深入。在此不过是利用手头的现有资料和一些常识判断，对项目提出了一些浅薄的建议。其中疏漏必定不少，敬请各位领导斧正为盼。！ 谢谢！ 二零一三年三月 耿伟东 国内养老地产的物业管理方式 社区服务的供应或管理 社区文化的营造 常规 管理 物业管理 根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。 基本操作模式： 将服务内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。 老年住宅物业管理的收入结构 日常物业管理费 家政服务费 配套设施使用费 特殊护理费 其它费 养老地产的发展趋势 产品趋势 规模化 科技化 建筑多样化 郊区化 社区服务专业化 功能丰富化 规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。 郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。 科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。 建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。 功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体 社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。 养老地产的发展创新 适合中国养老地产发展的创新手段： 房屋置换、两代买、 以房养老、分时度假、 私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、 上市、信贷、 企业债、政府债 创新手段 养老行业市场 世界老龄化发展趋势 早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。 在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。 ——摘自《2002年世界人口老龄化动态》 中国老龄化发展趋势 目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。 中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7％提升到14％，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。 ——摘自《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》 20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿 现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段 人口倒金字塔结构开始出现的阶段，当下的老人面临“先老后富”和“空巢居住”的局面 由于我国社会保障体系不完善，我们可能会面临“先老后富”的境况。 老龄化人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得80后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。 西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展 老龄化初期 老龄化中期 老龄化加剧 政府 政府+开发商 开发商为主 保障水平低 政府给予一定支持 社会保障体系完善 第一阶段 传统养老院 第二阶段 老年公寓 第三阶段老年社区“普通化”及“社区化” 形成条件 运营主体 社会保障 西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。 目前处于养老行业第二阶段 老年住宅受众群体有限 我国养老住宅现状 现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户，提供个性化居住条件和人性化服务 仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商 我国社会保障体系不完善，资金不充足，老年住宅未形成“产业化、规模化、规范化”。 无真正针对老年人生活习惯、心理特征方面研究，服务人员素质有待提高 建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大 现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差 目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式 政府福利型 政府收益型 企业赢利型 主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，属于传统的养老院与福利院。 如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。 主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费