商业裙楼项目营销策略报告.ppt

四：销售值预计 价格初步预测 对项目周边商铺价格的调查显示，学府路绿海名都(街铺均价约4万元/m2)和学府路和前海路交汇口拐角铺王租金(金地地铺：400元/m2以上，按8%的年回报测算得出其大致售价约为：60000元/m2)的市场比较修正，由此我司得出本项目纯街铺的销售均价约为： 50000元/m2。 按照商业定价规律和经验分别得出： 一层内铺：5万元/ m2×40%=2万元/m2； 一层均价：约3.65万元/m2；（按街铺占55%，内铺占45%的比例进行测算） 二层均价：3.65万元/ m2×40% =1.46万元/m2； 三层均价：1.46万元/ m2×70% =1.022万元/m2； 引入尖莎咀后3年6%--8%，三楼5年5%--8%返租销售均价如下： 一层街铺：5万元/（1-21%）≈6.33万元/平方米 一层内铺：2万元/（1-21%）≈2.53万元/平方米 二层均价：1.46万元 /（1-21%≈1.85万元/平方米 三层均价：1.022万元 /（1-34%）≈1.55元/平方米 价格预测（续） 注：此售价为四舍五入得数。 价格定位(续) 楼层 总建筑面积(平方米) 均价(万元/平方米) 总销售金额(万元) 一层 8002.52 3.65 29209.198 二层 9241.46 1.46 13492.5316 三层 7359.51 1.022 7521.41922 总计 24603.49 2.041 50223.14822 注：由于贵司提供的图纸中没有各单层面积数据，故以下各单层面积数据只是初步测量参考值 推售阶段 销售率 6月 7月 8月 9月 10月 11月 蓄势期 开盘强销期 持续销售期 50% 整体推售节奏 12月 2009年1月 冲刺尾盘期 2008年 2008年 回收款 30% 20% 25111.57万元 15066.94万元 10444.63万元 创新“商业+地产”品牌=尖莎咀城市广场 它是房地产开发智慧与商业经营智慧的结晶，真正意义把房地产开发经验及商业经营的经验紧密结合起来，充分利用自身的商业品牌提升商业房地产开发的销售价格，使商业房地产的开发效益利润达到最大化，同时也高度关注商业运营管理，让商业房地产得到可持续经营。 结束语 为您，创造更高的价值，是我们坚持不渝的方向！ THANKS 客户分析--投资者 南山的写字楼众多，高级白领及企业主对投资商铺欲望与日俱增； 项目客户定位 A类——纯街铺和产权式商铺 销售对象： 个人投资者—经营商户、私营企业主、企业中高层管理者、政府部门 公务员、小型职业投资者 特定投资客—银行、电信、邮局等 B类——集中式商业 销售对象：经营商家、基金、银行等机构投资者 目标客户范围（按收入划分） 家庭月收入 我 们 的 主 要 客 户 20000以上 8000-12000 8000以下 12000-15000 15000-18000 18000-20000 由于商铺投资与住宅投资存在很大的区别，在一般的情况下，一个普通人可以在有盈余的情况下购买住宅投资，但购买商铺则需要更多的资金和积累。 目标客户定位 周边区域周边居民、企业管理层、非专业投资客户、公司金领等 目标客户范围 游离客户 重要客户 核心客户 政府公务员、专业投资客户、企业高层、自营商户 目标客户定位 拥有一定闲散资金的其它深圳南山、宝安、福田、罗湖等地的市民。 概念有哪些信誉好的足球投注网站：青衣城—香港首个“海洋”概念主题商场 青衣城是全港首个以海洋概念建成的大型主题商场，总建筑面积达50万平方尺，设有逾百间商铺及食肆，商品包罗万有，美食中西兼备。 青衣城业态构成 概念有哪些信誉好的足球投注网站：太古广场—地铁物业 太古广场交通方便，位于地铁太古站上盖，成为著名的地铁物业。 太古广场业态构成 概念有哪些信誉好的足球投注网站：又一城--充分体现购物、休闲理念 休闲购物已成为香港生活不可或缺的一环，而在又一城逾百万呎的购物空间里，网罗了享负盛名的各式店铺，由时尚服饰、家居精品，以至美容护肤、书籍，一应俱全。 又一城业态构成 项目形象定位 香港风情欢乐园 城市广场--购自由、购享受 南山·美食休闲购物新天地 统一概念与主题 潮流时尚前沿 娱乐兼具零售的多样性业态组合 香港风情 项目推广名建议 尖莎咀城市广场 诠释： 尖莎咀—与“尖沙咀”谐音，既“形”同，又“神”似，项目形象上具有“香港风情”，经营定位于港式，以此推广名，令人联想到了香港九龙的尖沙咀，很“香港”； 城市广场—都市购物美食休闲中心的代名词。 商业主题 尖莎咀城市广场主题定位 前海商业新地标 高品位生活 我的前海新生活 引领消费时尚 综合性消费 主题定位 商业主题 主