浅析我国房价持续上涨产生的原因及其对策.doc

重庆大学网络教育学院 毕业设计（论文） 题目 浅析我国房价持续上涨 产生的原因及其对策 学生所在校外学习中心 批次 层次 专业 101 专升本 工程管理 （工程造价管理方向） 学 号 学 生 指 导 教 师 起 止 日 期 2012.03.09-2012.04.23 摘 要 近年来，我国经济得到快速发展，尤其是房地产行业。房地产的快速发展，引起了房价持续上涨，已成为社会发展中的热点问题。本文基于商品价格变化的基本规律，切入房地产土地价格、建造成本、相关税费和供求关系等角度，从城市人口增长、“二元结构”、土地政策、财政政策、物价上涨、房地产商经营、房地产投机等几个主要方面，全面分析了影响我国房地产价格持续上涨的社会、政治和经济因素。同时，结合目前房地产市场运行的实际情况，从住房消费观、房地产市场规范化、房地产政策执行力度、城乡“二元结构”优化等方面提出了控制房价快速上涨的对策。 关键词：房地产 价格上涨 供求关系 对策 目 录 摘要 I 1.引言 1 2.我国房价的基本现状 1 3.房价持续上涨的原因 3 3.1社会因素 3 3.1.1城市人口的快速增长 3 3.1.2城乡“二元结构” 4 3.2政治因素 4 3.2.1住房用地招拍挂制度 4 3.2.2我国耕地保护制度 5 3.2.3土地财政和房地产税收政策 5 3.3经济因素 6 3.3.1物价持续上涨 6 3.3.2房地产开发商的商业经营手段 6 3.3.3建筑材料和人工的成本增长 6 3.3.4房产的理财价值 7 4.控制房价上涨的对策 7 4.1引导人们建立正确的住房观 7 4.2规范房地产市场化运作 8 4.2.1完善房地产市场信息公开制度 8 4.2.2强化房地产金融贷款的监管 8 4.2.3抑制房地产投机性需求 8 4.3加强房地产相关政策的执行力度 9 4.3.1加大政策性住房的供应 9 4.3.2优化房地产税收政策 9 4.4逐步改善城乡“二元结构” 9 5.结论 10 参考文献 10 1.引言 当前最热门的词汇莫过于“房价”。房价的快速上涨，一方面民怨难平，另一方面降低房价困难重重。 对于房价快速上涨的原因，众说纷纭，主要有以下几类：一是需求：我国正处于城市化阶段，大量农村人口向城市转移，加上我国三十多年来经济快速发展，居民经济水平提高，对城市住房的需求数量和质量相应提高，住房价格随之上涨。大多数房地产开发商持这种观点。二是利益：房地产开发商与地方政府、商业银行的经济利益相关，操纵房地产价格上涨，从中获得最大经济收益。大多数消费者和部分专家持这种观点[1]。三是货币。人们手中的钱多了，在找不到其他更好投资渠道的情况下，只好投资房产。尤其是为应对国际金融危机，为刺激经济发展，我国一度实行了宽松的货币政策，流动性增加，通胀压力加大，人们为了自身资产保值增值，增加了对房地产的投资。部分专家和购房者持这种观点。 针对房地产价格的持续上涨，国家在2009年底、2010年初果断制定了调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施来调控房价[2]，取得了初步成效，并逐渐稳定了“疯涨”的房价。但目前,房价还远未达到合理水平[3]。 2.我国房价的基本现状 近年来，我国房价持续上涨，尤其是2004年以来，商品房销售价格呈现直线式上涨。根据图1中商品房销售价格与房屋造价的关系可以看出，1999年至2009年商品房竣工房屋造价维持在2000元左右，在2004年以前，商品房竣工房屋造价与商品房销售价格变动趋势基本相同。但在2004年以后，商品房的销售价格迅速上涨，但商品房竣工价格基本没有变化。 图1年商品房竣工房屋造价与商品房销售价格对比图[4] 房价上涨的同时，商品房供应量并没有同比增长。从上图中北京商品房供需比和成交均价变化图可以看到，2010年上半年北京商品房价格比2006年上半年增长1倍多。与此同时，商品房供需比大多低于1，处于供不应求的状态。 图2北京商品房供需比和成交均价变化图 我国房价的价格水平与居民的收入密切相关，这种关系可以用“房价收入比”来佐证。所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述居民购房的支付能力。 目前普遍认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因