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济南东部某楼盘市场 研究报告 二零零八年八月 济南东部某楼盘市场研究报告 1、盛福庄片区规划 盛福片区位于济南市主城区东部，规划范围为： 东至刘智远路、南至涵源大街、西至大辛河、北至胶济铁路， 总用地面积为6 2 3 . 4 公顷，其中规划城市建设用地总面积5 4 3 . 5 6 公顷， 建设开发总量约350万平方米， 居住人口约8.5万。 整个盛福庄片区规划构建宜居、环保、生态的城市新区，片区规划对外交通主要为胶铁路。片区内总体布局结构概括为“ 一轴两心五区” 。“一轴”指中林路片区生活发展轴，“ 两心” 指分别位于沿乘风路、新宇北路与中林路交叉处周遍地段的两个居住社区中心，“ 五区” 指由三个居住组团、一个工业组团和一片郊野绿地组成的五个功能分区。 目前来看，在盛福庄片区建设中，历下区北部的盛福村、八涧堡村、邓家村、姜家村等4 个“ 城中村” 进行改造与整合。盛福片区C地块西临贤文路，东临新宇北路，北侧为黄台南路，南侧为中林路，已协议安置恒隆广场、大明湖、东关办事处、东舍坊、省府前街等工程拆迁居民约2400户，总建筑面积约32万平方米，以多层住宅为主，辅以部分公建及配套设施，其中，解放阁-舜井片区安置房将于下半年全面完工。F地块为在C地块南侧，为村居安置基地目前尚未开工。片区有完善的供电、通讯、供水、燃气、热力、网络、有线电视等市政配套条件。规划中的盛福片区的基础设施、道路及配套教育、医疗、文化、体育、娱乐、商业金融等公共设施齐全，将成为济南市最大的、配套最齐全的现代化生活社区。目前，已协议安置恒隆广场、大明湖、东关办事处、东舍坊、省府前街等工程拆迁居民约2400户。 ■ 宏观区位——连接主城区与东部城区 按照《济南市城市总体规划（2005~2020）》确定的济南市中心城区主要向东两翼扩展的构划，该片区基本处于东扩主要沿线，工业北路、工业南路、经一路延长线（涵源大街）和经十东路之间的中间地带，其中，经一路延长线（涵源大街）将成为连接济南市与章丘的一条城市主干道，其城市战略发展区位十分重要。 ■ 中观区位——与各大片区相连 按行政区划，区片处于历下区北部、历城区和高新开发区三区接壤地带。 按城市规划控制片区来讲，片区处于贤文片区西北部，东与燕山新区相接，北与王舍人片区相连，东望东部新城区，其区位发展时机也已基本成熟，发展建设的必要性日益突出。 ■ 微观区位——宜居、环保、生态的城市新区 片区南起经一路延长线 (涵源大街)，北至黄台南路，西起体育西路，东至邓家村，其所利用土地为历下区姚家镇所辖，邓家村、姜家村、八涧堡村、盛福村所涵土地范围。片区南向通过体育西路、齐鲁大道（贤文路）、刘智远路与高新开发区和奥体中心（市政府）相连，西向通过经一路延长线 (涵源大街)与洪楼广场相连，因此，未来盛福庄片区将建成宜居、环保、生态的城市新区，其微观区位的开发建设氛围也逐步确立，片区土地及房产升值潜力较大。 2、周边区域规划引导 ■ 燕山新区 关键词：现代商业片区 燕山新区位于二环东路以东，大辛河以西区域，在新一轮的城市规划中属于主城区。燕山新区是济南市未来五年发展的重点，在“十一五”期间，将以承办第十一届全运会为契机，坚持高起点规划、高标准建设、高层次引进、大手笔运作的原则，加快建设奥体中心和政务中心的建设，积极引进国内外知名企业、知名品牌，初步形成与东部新区政治、经济、文化、体育中心地位相适应的、能充分体现现代化大都市风貌的现代商业片区。 ■ 奥体板块 关键词：现代韵律、富有时代气息的标志性建筑群和城市组团 板块东起高新区刘智远路、西至二环东路，南起龙洞风景区、北至工业南路，规划主要功能有体育、文化、卫生、金融、住宅及商务办公。政府将这里规划成为一个高档时尚、人文宜居的新城区，在2009年10月份的第十一届全运会之前这里将建设成集中展示济南现代韵律、富有时代气息的标志性建筑群和城市组团。 ■ 贤文片区 关键词：宜居性的新型城市住区 片区隶属于高新区，东至刘志远路、西到大辛河、南临经十东路、北至涵源大街，总用地面积13.82平方公里，其中建设用地规模控制为12.86平方公里，建设开发总量宜控制在1450万平方米，片区居住人口约8.5万人。规划为以高新技术产业、科技研发为主导功能的和谐城市示范区，创造含商业金融、商务办公、高新技术产品会议展示、科研教育等多功能的地区级公共中心，建设满足原有住户需求及为高新开发区配套服务的宜居性的新型城市住区。 ■ 龙洞片区 关键词：塑造城市新亮点 龙洞片区北至经十路，南至龙洞郊野公园入口，西至转山，东至舜华路，总用地面积１５７４．０６公顷，规划城镇居住人口约１１万人。该片区的布局呈“一轴、一心、六区”。“一轴”指片区沿大辛河南北向水脉的景观轴线，也是片区内主要道路交通骨架；“一心”指奥