城市经营中的滨水区开发与经营.docVIP

城市经营中的滨水区开发与经营 1、经营城市滨水区的背景与目标　　在新世纪和新经济的背景下，我国滨水区开发侧重点发生着变化：21世纪前的滨水区开发主要侧重于滨水环境和景观形象的建设，如成都府南河和上海苏州河的整治；到了21世纪，滨水区开发就较多地考虑经济层面和城市发展的问题，主要以实现城市产业结构调整，塑造城市形象、发展城市经济、提高城市综合竞争力为目的，如上海黄浦江、天津海河等滨水区开发。总的来说，我国和国外滨水区在开发的动力和目标上有许多相似之处，都是来自政治、经济、文化和环境层面，只不过侧重点不同而已。　　值得一提的是，我国与国外滨水区开发的历史文化背景和经济发展水平不同。国外城市经济发展水平较高，地多人少，城市建设资金雄厚，滨水土地基本已荒废，开发成本较低。而我国城市处于经济增长时期，土地供应相对紧张，人口密集，经济底子薄，面临大量的城市建设“欠帐”问题，且滨水区尚未荒废，地价和土地开发成本较高。用“城市经营”的思想开发滨水区，可实现滨水区建设投入和产出的良性循环、滨水区或整个城市功能提升及滨水区的可待续发展。2、经营城市滨水区的各个阶段　　为了实现城市滨水区开发经营的目标，笔者将滨水区开发的实践过程为4个阶段，即把技术规划设计阶段扩充为4个阶段—全面策划阶段、规划设计阶段、开发实施管理阶段和信息反馈阶段，并将城市经营理念渗透到每个阶段。　　2.1全面策划阶段　　城市经营具有谋略、策划、寻求的意思，包括筹划、管理、计划组织的含义。因此经营城市滨水区首先要注重滨水区开发的前期策划，该阶段的特点是调查分析、研究预测及对设计问题战略决策的比重远远大于对具体问题实施的比重，注重对滨水区各种资源的经营，注重对开发市场供需情况的评估，经济开发潜力的评估、开发项目内容的预测，对滨水区各种无形资产有形化的分析等。它的主要内容包括调查分析、研究预测，战略决策和概念设计4个部分。　　(1)调查分析：滨水区的开发立足于对其现状客观认识与分析的基础之上。调查分析的内容包括：城市滨水区历史发展过程，城市总体规划情况，滨水区土地利用现状(土地性质、使用强度、土地产权)，滨水区与周围相关环境的情况，滨水区地带的社会文化情况(历史文物、有保护价值的建筑或街道空间、文化传统、社会习俗)，人口容量情况，经济状况，生态环境情况，基础设施的现状，居民意原调查。　　(2)研究预测：从调查分析获取的资料中发现问题、寻找机会，使资料成为研究、决策的向导和依据，并结合城市自身发展目标进行开发前期的预测和评估，包括对开发市场供需情况的评估，对经济开发潜力评估，对开发项目内容的预测，对滨水区开发所能带来的经济价值、社会价值、历史文化价值、生态价值等进行分析。　　(3)战略决策：在研究预测的基础上，从战略上对滨水区开发进行一个功能定位，制定开发政策、重点开发项目内容及开发步骤，寻找合适的开发时机，制定规划设计目标。　　(4)理念设计：在战略决策的指导下，通过招标形式进行创意性的设计，形成初步的规划设计理念和城市设计导则，用以指导日后的滨水区规划，并从经济的角度对设计方案做投资及效益分析，预测开发前景。这阶段不要求详细考虑实施中的具体问题，而是要形成一种设计理念。　　2.2规划设计阶段　　滨水区的规划设计不仅要注重物质形态空间上的设计，还要注重经济价值，社会价值和环境价值的整合，从经济、社会和环境3个方面探讨规划设计与城市经营的结合，如从滨水区的土地利用性质的安排、规划控制指标的安排、公共开放空间的形态和选址等方面入手。　　2.3开发实施管理阶段　　我国的市场经济是在宏观调控下的市场经济，规划管理在实施环节上，不能简单地依赖行政手段，必须通过行政手段的控制和市场调节相结合，充分利用规划法规和管理奖励等有效途径对滨水区开发进行引导和控制。并把这些措施以法规的形式确定下来，体现效益和公平原则，防止规划管理中腐败现象的滋生。　　(1)以法律的形式制定完善的滨水区规划控制指标。以法律的形式确定滨水区的规划控制指标，可以使滨水区的建设由“人治”走向“法治”。考虑到滨水区自身的特点，建议在已有的“建筑密度”、“容积率”和“绿化覆盖率”的指标基础上，增加“公共场地率”—公共场地面积与基地面积比值(保证公共空间的实用性和有效性)、“空地率”—基地内的空地比值(作为建筑密度和建筑容积率的补充)这个两个指标。　　(2)土地利用控制。城市滨水区的开发强度如果得不到控制，滨水区环境质量就无法得到保证，所以政府和规划部门应制定相关的政策法规，在控制开发问题的基础上，将土地利用的区位级差，容积率级差和公共空间环境的受惠程度作为综合加权系数，调节到具体地块单位面积征用建设土地所应承担的费用总和之中(含各种拆迁补偿、基础设施投入份额、地租等)。　　(3)控制性和引导性法规