城镇地价指数及其编制.pdfVIP

第 12 卷　第 2 期 中　国　土　地　科　学 V o l. 12,N o. 2 1998 年 3 月　　　　　　　　　　　　　　CH IN A LAN D SC IEN CE 　　　　　　　　　　　　 　M ar. , 1998 城镇地价指数及其编制 叶 剑 平　高 海 韵　丰　雷 ( 中国人民大学工商管理学院不动产系) 摘要　论述了地价指数的基本概念、特点及其编制方法, 着重介绍了城镇地价指数编制过程中样点的确定和抽样 技术、各种指数及其计算公式。同时, 阐述了地价指数的应用及我国城镇地价指数编制的技术路线。 关键词　地价指数　样点　基期　区段 　　为了管理好、利用好土地这一稀缺资源, 把握地 价格的指数。 产市场的脉搏, 世界许多国家和地区的政府、房地产 具体来说, 编制地价指数与编制物价指数和股 企业或传媒都定期编制出地价指数, 例如德国和 日 票指数等其他指数相比, 具有以下特点: 本已经有多年的编制经验, 我国台湾和香港近几年 1. 2. 1　地价指数是反映地产市场土地价格变化的 来也开始编制地价指数。大陆目前只有少数的城市 “晴雨表”, 因此在编制地价指数时应充分利用土地 ( ) 编制出房地产价格指数, 而关于城市地价指数的研 交易价格 指不含建筑物的纯粹地块交易 , 土地交 究、测算和应用则刚刚开始。随着我国用地制度的改 易案例越丰富, 地价指数的测算结果就越精确。其精 革, 房改的深入以及地产市场的发展、规范和完善, 确度可通过统计手段予以保证。 编制地价指数已成为各城市土地管理工作者的当务 1. 2. 2　在我国目前地产市场发育不成熟的现阶段, 之急。 土地价格往往无法直接获得, 编制地价指数需要借 1　地价指数基本概念 助估价手段。例如地价指数编制人员往往需要从楼 1. 1　地价指数的定义 房交易价格推算地价, 从租金剥离地价等。 地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与 1. 2. 3　与其他商品、股票不同, 土地交易具有所谓 ( ) ( ) 幅度的相对数。它是反映一个城市 或地区 各类土 的“惰性”即同一宗土地不一定多次发生交易 。这 ( ) 地 商业、住宅、工业等 价格变化及其总体综合平均 就要求在编制地价指数时, 必须充分考虑土地的级 变化趋势的相对数。它能够直接或间接地透射出土 别和类别, 选择具有可替代性同级同类的地块, 利用 地市场的有关价格、数量的变动信息, 是政府管理、 这些具有可比性同级同类不同宗的地价来测算指 调控土地市场的重要依据, 也是企业投资决策的重 数。 要参考; 它对于城市基准地价调整、土地估价的期日 1. 2. 4　因为地价构成因素很复杂, 所以在编制指数 修正、土地增值税的征收等都具有重要的意义。 时要统一地价内涵, 也就是使每一个样点地块都具 1. 2　地价指数的特点 有相同的市场特征。地块的市场特征可由以下几个