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大城市土地出让新模式 正产生多重效应 在当下我国一线大城市土地市场延续了去年四季度以来的火热态势的同时，有个引人 注目的新动向是，近期在北京、广州和深圳等地市场化出让的土地中，其出让方式均没有完 全采取价高者得的 “招拍挂”模式，而是采取了 “限地价、竞公共服务设施(医院或者保障 性住房)”的模式。这种新的土地出让模式，正在产生多重效应。 国土资源部去年做出规定，凡在土地 “招拍挂”出让中溢价率超过50%、成交总价或单 价创历史新高的房地产用地，要通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。如果将地 价限定在不能突破一定水平，同时将开发商愿意支付的、超过这一限制水平的部分挪到公共 服务设施上，则不仅可以在数字上规避了地王的刺眼，给外界以 “政府轻松收入囊中的土地 出让金并不高”的感觉，而且还能够将额外的部分用在公共服务设施的供给上。毕竟，土地 出让收入多年来在预算外不规范运行一直为社会各界所诟病。例如，早在2007年国家为加强 住房保障而发布的国发号文中就规定，土地出让净收益用于廉租住房建设资金的比例不得低 于10%，之后财政部和建设部在2011年又联合发文，将这一规定延伸到所有保障性住房，但 多年来，绝大多数地方政府廉租住房建设资金比例连5%都没有达到；此外，采取新的土地出 让模式，也是为了规避地价拉动房价的舆论效应，改善房企的社会形象。这些年来，大家都 看到了，高地价不仅意味着开发商对于房地产前景看好，而且会明显拉动所在区域的房价。 此前诞生的很多地王，折算后的楼面地价甚至超过了片区在售新楼盘的价格，由此产生了 “面粉贵过面包”的倒挂现象，对片区后续房价的拉动力非常显著，那些地王由此成了众矢 之的。 追溯起来，限地价、竞公共服务设施(主要是保障性住房)的出让模式并非新创。早在2011 年，国土部在发布的《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》中就提出，各地 可采取 “限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和 “土地利用综合条件最佳”等四种 “招拍挂”创新做法。房价压力特大的北京、广州和深圳 就开始尝试这种出让模式了。成都、杭州和南京等城市的少部分地块在该政策发布当年做过 试点，但没能坚持下去。今年以来，北京、广州和深圳的经营性地块出让，几乎全都采用了 新模式。之所以有这样的变化，除了上面所说的规避地王效应和适应监管要求外，还有一个 很重要的考虑就是，这些城市在巨大的公共支出压力下希望能探索土地未来增值收益的新分 配方式。 目前，各界对于我国未来人口流动方向的判断已基本明晰，即人口规模越大的城市越具 有吸引新增人口流入的优势。这一点既为过去我国人口流动的方向所验证，也是世界各国快 速城市化时期的共性。根据第六次全国人口普查的数据，珠三角、长三角、京津冀等三大城 市群以2.8%的国土面积集中了全国18%的人口，创造了36%的国内生产总值；城市群内核心城 市人口集聚的优势远高于外围城市。目前，80%的流动人口集中在一线城市，而环渤海地区 除北京、天津两大城市外来人口比重超过20%外，其他两地的外来人口比重均未超过10%。根 据世界各国的经验，城镇化率低于50%的时候，人口迁移以从农村进入城市为主；城镇化率 超过50%后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅；城镇化率 超过70%后，大城市成为全国城市的主要呈现形式，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市 郊区为主，大城市郊区人口逐渐超过城区人口。 新一届政府之所以选择了 “核心城市+外围城市(镇)”的城镇化发展模式，无疑也是遵 从上述城镇化规律的结果。这意味着，在未来城(小区网 )镇化推进过程中，我国三大城市 圈内部的核心城市(主要是一线城市和部分二线重点城市)将依旧是流动人口的首选，这些城 市的产业结构将趋向于轻型化，即以现代服务业为主，土地的价值将在长期内呈现快速上涨 的态势。这就是管理层提出 “新型城镇化”以来，开发商纷纷回归一线城市，不惜重金在这 些城市血拼土地储备、造成地王接二连三的主要原因。 由于新一届政府的政策着力点始终落在保障和改善民生上，未来地方政府民生性财政支 出的压力有增无减，如社会保障、棚户区改造、地下管网等，偏偏人口集中的一线和二线重 点城市的财政收入由于经济增速下滑和结构性减税而进入了 “个位数增长”的时代。面对这 样的现实，在产权上为国有的城市土地，如果依旧采取完全 “招拍挂”的模式，尽管可以一 次性获得不菲的收入，但却可能失去了未来持续的、可观的增值收益。短期看，似乎地方政 府获益了，实际上却低估了土地的长期增值收益，从