广州房地产业发展面临的六个问题及五条对策.docVIP

2004年广州房地产业发展面临的六个问题及五条对策 广州楼市是全国最成熟的房地产市场之一。多年以来，广州房地产市场平衡发展，市场总体需求稳定。在部分城市楼价非理性波动的2002－2004年，广州楼价并未出现过大起大落。 然而，广州房地产市场也面临或即将面临一系列问题，如不能得到有效的解决，将有可能给市场造成负面的影响。 一、广州房地产市场两个发展动向 以下几个现象值得特别关注：广州房地产的“围城现象”： 2004年，广州发展商大举进入外地城市进行开发。从广州流出的开发资金将超过100亿元，这意味着广州房地产有25%的资金流出。 利润偏低，土地资源稀缺，竞争激烈成为发展商“逃离”广州的主要理由。 事实上，在广州发展商纷纷北上、西进的同时，外地发展商在加紧进入广州的步伐。以万科为首的深圳企业已陆续进入广州，京津的大企业也已陆续在广州获得新项目。 广州并非是无利可图的城市。广州独特的城市结构，独特的消费结构，“养不饱”本土的大公司，却引来了越来越多的外地企业。 消费群体转移现象： 近三年来，广州购房者中有超过50％的人不拥有广州户籍。随着广州楼价的稳定和上升，预计今后几年将会有更多的非广州籍购房者。同时，也可以预期有更多的广州籍购房者转移到外地购房。 随着珠三角经济合作的进一步加强和泛珠三角合作（9＋2）的开展，广州的城市地位进一步得到提升。广州的房地产资源（包括土地、房屋、资金及各种配套资源）已不再仅仅服务于本地市场，而更多地进入更大的一级市场。传统的广州房地产市场的边界已被打破，并得到延展。 多项研究表明，主导产品集中在4500-5500元/平方米之间的发展商盈利水平最高。广州房地产商呈明显的两极分化，最赚钱的发展商与最有品牌的开发商之间并不能划等号。优质优价、低质低价才刚刚开始，广州的房地产商要真正形成全国性的品牌并打造一流的企业文化，还有很长的路要走。 二、广州房地产市场发展面临的6个问题 广州市从1997年规范推行土地招标拍卖挂牌出让以来，目前每年出让的土地占广州每年开发的土地总量不足10%。市场仍未进入完全的公平竞争阶段。2004年，政府计划出让土地面积100.4公顷，约为2003年实际出让总用地面积的4.3倍。土地公开出让还将实行一次性付清地价，无论是对政府，还是对发展商，今后几年都将面对：土地出让的总量问题；土地出让的价格问题；出让底价的承受能力问题。 值得特别提出的是：广州房地产市场已经不再是一个封闭市场。广州的土地供应总量、土地价格等均应与珠三角周边地区和全国性大城市之间形成联系。如不形成本身的相对竞争优势，将影响广州房地产市场的发展。 广州楼市苦乐不均，这已是公开的秘密。高达9成以上的企业报告年底亏损，仿佛整个行业已经难以为继。事实上，年底亏损与项目亏损（一个项目一般要经历3-4年的开发周期）是两个概念，年底亏损与企业实际亏损也是两个概念。问题在于：当前企业利润最大来源之“土地价差”（发展商因为获取比社会平均成本低的土地资源而得到的利润），已逐渐减少，发展商将以何种心态和何种方式去对待15%-20%的平均开发利润。 广州房地产业没有利润不行，利润太高也不行。问题的症结是：20%的开发商获取了80%的利润，而这80%的利润中又有80%源自“土地价差”。 正因为企业利润大部分不是源于“产品创新”、“科技进步”和“管理效益”，企业在发展过程中缺乏科技创新的动力。 广州房地产市场化程度之高，令北京、上海等地望而兴叹。当很多城市需要搞“经济适用房”、“廉租房”等来解决中低收入家庭的住房难题时，广州的开发商早已开发出比经济适用房预期价格更低、质量更好、环境更优的房子了。广州的媒体已经说了几年“消费者进入幸福时代”。在2004年，我们将不得不面对这样一种局面，50%的产品为8-10家企业所制造，垄断有可能成为2004年广州楼市的新名词。“垄断市场”、“垄断价格”、“垄断措施”……当房地产市场也像股市一样，出现庄家，那么受损害最大的肯定是散户。如果我们冷静地面对2004年市场时，无论从消费者角度，还是从行业发展角度，我们都应该有一个清醒的认识：垄断来得越晚越好。 过去5年，广州房地产平均每年花掉20亿元以上的营销费用。这项费用等于内地许多中小城市房地产开发一年的投资量。如果按人均来计算，广州人每年人均承受了200元的房地产营销“轰炸”。用营销过度来形容广州楼市，是一点都不为过的。遗憾的是：广州房地产营销似乎已经成熟，近年很少再看到大的变化。 在2004年，产品竞争将重新成为焦点。产品创新意味着市场风险，但不创新可能面临的风险更大。产品研发在今后将成为重要课题，但愿“设计致胜”在今后能得到更多的体现。 广州房地产在2004年将成为真正意义上的“全国性房地产”。一方面是广州的发展商大举进军内地，另一方面是全国的精英加紧渗透广州。广