第四章 不动产评估(一).ppt

全国卖地收入21年涨6732倍 从4.5亿飙到3万亿 土地成交价款 1989年为4.47亿元；1991年突破百亿，为101.87亿元；但到了2001年突然大增，从前一年的不足600亿元，猛涨至1296亿元。此后的10年间，这一数字更是逐年飞涨，2007年突破万亿，为12216.72亿元，2010年达到令人吃惊的30108.93亿元，与上年度相比，增长了70%以上。而从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍。 2011年出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元， 3、一级市场价格、二级市场价格 （1）一级市场 基准地价：各城镇在一定时期、一定地域内，根据用途相似、地段相连、条件相近的原则划分地区区段，然后估算出每个地价区段的平均水平。 一、不动产价格体系 （一）土地价格体系 3、一级市场价格、二级市场价格 （1）一级市场 标定地价：在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地价格。 土地使用权转让底价：是政府根据正常地产市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。 一、不动产价格体系 （一）土地价格体系 3、一级市场价格、二级市场价格 （2）二级市场 是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场。 转让价格：土地使用者将已取得的使用权再转让（包括出售、交换和赠与）给他人的价格。 出租价格：又称土地使用权租金价格。 一、不动产价格体系 （一）土地价格体系 4、课税价格、征用价格、抵押价格 课税价格：政府课征与土地价值有关的税时，所确定的价格。 征用价格：政府征用农村集体所有的土地、用地人合法占有的土地时，向土地所有者或土地使用者支付的货币额。 抵押价格：以土地为抵押担保贷款时，贷款人确定的土地抵押物价值，一般为市场价值的6-8成。 一、不动产价格体系 （一）土地价格体系 5、总价格、单位价格、楼面地价 一、不动产价格体系 （一）土地价格体系 楼面地价＝土地总价÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 6、评估价格 北京准地王再现 2013年1月18日，建筑面积近33万平的海淀区玉渊潭地块尘埃落定。北京市基础设施投资有限公司和北京京投置地房地产有限公司联合体竞标成功，成交金额为46.5亿元，溢价22.4%。 如果以经营性用地面积20万平米计算，该地块楼面价2.33万/平方米。若只计算住宅部分的土地成本，则楼面价已经近4万元/平方米。 按照正常的市场规律判断，届时该地块的售价或突破6万元/平方米。 1、商品房价格、经济适用房价格 商品房价格：不动产的市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成。是向高收入阶层出售住房的市场价格。 经济适用房价格：是向中、低收入阶层出售的（经济适用）住房价格，由建筑物价格和不完全土地价格构成。 一、不动产价格体系 （二）房屋价格体系和不动产价格体系 （一）土地取得成本 土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费 （二）开发成本 包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费和税费 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费 （六）开发利润 房地产价格的构成 2、标准价、成本价 标准价：是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的公有住房出售价格，它以负担价和抵交价之和测定。 成本价：向中低收入阶层按优惠的不动产开发成本出售住房的价格。 一、不动产价格体系 （二）房屋价格体系和不动产价格体系 二、不动产价格的影响因素 按影响因素的属性：自然因素、社会因素、经济因素和行政因素。 按因素对不动产价格的影响特征：一般因素、区域因素、个别因素。 （一）一般因素 二、不动产价格的影响因素 1、社会因素 （1）人口状况 （2）社会安定程度 （3）不动产投机 （4）城市化进程 美国底特律房价低至1美元 今年3月1日，底特律宣布 进入财政紧急状态。据美国 媒体报道，一些房价低得让 人叹为观止，甚至出现了有 房产仅售1美元的情况，还有 十多处房产的售价低于100美元。 40岁的茉莉是底特律房产投资公司总裁，日前花费2300美元买下了底特律闹市区一套200多平方米的房子，这套房子在5年前售价约45万美元，由于屋主拖欠贷款，房子被银行收回拍卖。 （一）一般因素 二、不动产价格的影响因素 2、经济因素 （1）经济发展状况 （2）储蓄和投资水平 （3）财政收支与金融状况 （