2013年3月30日北新房产设计统一标准——石衍.doc

新疆北新房产高层住宅小区 设计统一技术标准 第一部分 总 则 一、编制目的 为规范和统一设计标准，确保设计成果满足新疆北新地产公司对高层住宅开发项目的高端品质要求，减少设计中出现错、漏、空、缺等问题，特制订本《设计统一技术标准》。 二、编制依据 本《设计统一技术标准》作为新疆北新地产方案设计、扩初设计和施工图设计依据，是在国家或行业相应标准及规范的基础之上，结合新疆以往住宅项目开发的实践经验，对设计和常用做法进行的补充和完善。 三、适用范围 承接新疆北新地产开发建设项目的设计单位，在方案设计、扩初设计及施工图设计过程中参照本《设计统一技术标准》，预防设计常见问题的发生。若设计单位就《设计统一技术标准》中的条款有原则性意见，应及时书面与我设计策划部或开发项目的主任工程师联系并沟通交流。本标准高于国家标准，在不违反国家及行业现行设计规范、标准的前提下，优先执行本《设计统一技术标准》。 四、内容说明 1、本《设计统一技术标准》以高层住宅扩初设计和施工图设计中各专业及其他需要重点关注的内容划分章节。非高层住宅类建筑宜参照执行。 2、本《设计统一技术标准》所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。 3、本《设计统一技术标准》主要以新疆地区常用的设计与构造做法为主，具体可依照当地要求及工程实际情况适当调整。 4、本《设计统一技术标准》为本公司技术研发和标准化设计内容的重要组成部分，将根据设计发展趋势及市场情况不定期作调整。 5、任何单位和个人不得擅自降低工程设计等级和质量标准。对于影响结构安全、重要使用功能（涉及到消防、防水、防雷、人防、节能、建筑用途及重大经济签证）等方面的变更必须有原设计单位出具书面设计变更文件来确认外，还应经原审图机构重新审图。 五、解释权 本《设计统一技术标准》解释权属于北新房产，并由公司技术总监编制并发布实施。 ? 第二部分 开发理念和规划设计 一、开发及设计理念 1、北新房产开发建设的住宅小区应能反映“高端、细腻、休闲、绿色、宜居、明亮、秀美”的开发理念。 2、市场定位和建设标准为中高档（端）小区；新疆高层住宅主要户型为95～138m2；辅以其它大、小户型；布局以十八层以下板式高层住宅组团为主，环境突出景观绿化，与周边道路景观相呼应并辅以人文小品。设计核心思路为户型创新，住宅功能由质量提升型向心理享受型高档住宅渐进，精心挖掘塑造小区自身独特的庭园内部环境，表现出“都市田园住宅”的居住氛围——“时尚、健康、人文、景观、安全、便捷”。综合考虑设计建筑与绿地双重景观相协调。 3、推广“智能社区、智能建筑、智能家居”高端住宅。总体要求能充分体现“安全、适用、经济、节能、美观”的设计理念。强调“精细化、品质化、专业化、多元化、智能化”和“舒适度、安全度、洁净度”。 4、设计应有完整的节能设计、人防设计和精装修专篇。 5、建筑结构、住宅户型和立面造型设计应结合地域条件和当地习惯；本着“更适用、更合理、更经济、更完美”的责任，不断优化和完善。 6、依赖户型、结构、功能创建建筑品质；依靠景观、道路、配套营造环境品质；依托安防、保洁、维护提升服务品质。 7、建筑设计应体现节能环保的观念，强化建筑外窗新风系统、太阳能照明、太阳能橱窗（宣传栏）、雨水回收灌溉、中水利用、地下车库自然光采光、新型墙体材料、透水地面、节水器具、光纤入户、实时监控、蓝牙闸道、磁卡电梯、电子门锁、联动呼叫报警系统、地下车库天然采光等技术措施；有效选用节能、环保的建筑材料、器具和设备。 8、坚持“建筑造型、住宅户型与总平面规划”、“建筑工程与专业分包”、“高层建筑的地下车库与人防工程”、“综合管网、小区道路与园林景观”、“建筑做法与精装修”五个同步设计的观念。 9、坚持“建筑住房与配套设施”、“建筑工程与景观道路”、“建筑装修与设备管线”、“围墙大门与物业安防”、“地上建筑与地下车库”五个同步交付的原则。 10、规划、设计、施工均应符合国家、行业、地方的法律、法规、标准、规范、规程的要求。 11、工程名称报送规划方案文本前，需由建设单位书面确认。 二、总体规划 1、封闭管理：小区或组团围墙、花园应有方便管理的入口，需要管理的其他物业应有考虑封闭管理的可能。 2、交通组织：动静态交通应组织安全、合理，通达性好，对居住不造成干扰。 3、无障碍设计：应考虑无障碍设计，各内容应满足规范且业主认可。 4、安全性考虑：大型水景宜进行护栏或绿化处理，高台临界边的护栏满足规范及安全要求。 5、前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做西北一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。 6、均好性：在设计的各个方面均应体现均