泰州莱茵东郡策略提报.5..ppt

8324 本项目修正价 884 620.75 2300.4 2229.375 2289.6 修正值 10% 10% 25% 25% 35% 权重比例 8840 6207.5 9201.6 8917.5 7632 修正价 世贸河滨花园 碧桂园 城市之星花苑 玉景园 天和家园 项目 市场比较法（价格推导） 8840 1.05 1 1.05 1 1.1 1.05 1.05 1 1.05 1.05 8500 世贸河滨 6207.5 1 0.9 0.9 0.9 0.9 1.1 1.1 0.9 0.9 0.95 6500 碧桂园 9201.6 1.1 1.15 1.2 0.8 1.2 0.9 0.85 1.2 1.2 1.05 8640 城市之星 8917.5 1.05 1.1 1.1 0.95 1.1 0.9 0.85 1.05 1.05 1.1 8700 玉景园 7632 1.05 1.1 1.1 1.1 1.15 0.95 0.95 1.05 1.05 1.1 7200 天和家园 （元/㎡） 潜力 氛围 配套 情况 品质 实力 交通 地段 （元/㎡） 修正价 升值 商业 生活 入住率 售罄 楼盘 开发商 人流量 道路 区位 均价 项目 牺牲5%的利润，得出最终定价 C#双层大商铺定价： 元/㎡ 在市场比较法基础上，考虑快销的因素牺牲5%的利润 按照先前所述：市场比较法*0.95 商业地产影响 本体分析 区位分析 本案处于高教园区和工业园区的中间地带，但兴泰公路东侧（老328国道外环）非城市商业发展核心区域，区位优势较小 兴泰南路 济川东路 本 案 现阶段核心商业发展集中地及布局总体方向 本案处于商业非集中区域，东侧南侧周没有较大的社区，北侧有易居城一个超大社区； 济川路向东路段暂无发展空间； 虽然本案在高教园区，但被兴泰公路拦截，后期寄望于海陵工业园区带动片区商业的发展。 商业地产影响 本体分析 周边环境分析 本案在兴泰公路东侧，周边以农村自建房和农田为主，无景观资源，公建配套和生活配套也比较缺乏。 北：兴泰公路 西：农田、空地 临近兴泰公路 南：翰林雅居 （无街铺） 东：农村自建房 目前支撑本案商业氛围的人气，主要来自本案业主，以及北侧的农村人口，和东北角的紫东花苑小区。 商业地产影响 本体分析 基本售罄 未售 E D C A B 本案未售房源表 101.39 98.33 A-06 11 225.04 225 A-05 10 111.65 111.65 A-04 9 111.65 111.65 A-03 8 111.67 111.65 A-02 7 177.32 177.28 A-01 6 76.97 76.79 C-03 5 1415.86 1415.86 C-02 4 1419.48 1419.48 C-01 3 226.42 224.74 B-14 2 133.85 132.5 D1-04 1 实测面积 面积 房号 序号 产品分析 A#商业临近小区入口，且面积相对较小，销售抗性较小。 C#商业两层商业面积大，总价高，加上地段优势不明显，商业氛围不足导致经营业态受限，总体销售抗性较大 剩余11套商业中，存在较大销售抗性的是C#两层商业；其余9套，符合整体泰州商业投资需求，销售抗性较小 商业地产影响 SWOT分析 机会（O）: 本案所处的区域及兴泰公路南侧3公里范围内仅有自建零散商业、安置房小商业（紫东花苑），暂无集中式高档商业带。 中医院新址位于海陵工业园区，及本案的东侧。 本案南侧的一处准四星级用地即将进入规划建设阶段。 劣势（W）: 南侧商铺门前绿化带过宽，影响对外昭示效果，不易聚集过往车辆和人流。 属于老328国道外环（东侧），与天和家园、万泰国际相比，虽仅隔一条马路，但本案的住宅、商业价值及客户认可度明显要低于它们。 目前本案与翰林雅居入住率不高，且翰林雅居无商业，无法与本案南侧商铺形成对流，所以短期内无法通过自身形成良好的商业氛围。 威胁（T）: 地段、商业价值高于本案的天和家园，目前有一栋四层的商业综合楼在售，且价格仅在6200元/㎡,本身大投资客通路就窄的情况下，客源竞争就更显激烈。 整体和区域市场成熟度不高，租金结构混乱，大客户对投资回报率做判定时会受到影响。 目前本案与翰林雅居入住率不高，且翰林雅居无商业，无法与本案南侧商铺形成对流，所以短期内无法通过自身形成良好的商业氛围。 优势（S）: 已售商铺在两年时间内经营率达到50%，早期形成了商业氛围，对未受商业起到形成良好的前景展望。 在区域内，本案商业整体价格适中，形成良好的的投资回报期望值。 本案住宅销售良好，对本案商业氛围奠定基础。