泽峰花园商业规划定位建议5.docVIP

泽峰花园 商铺规划定位建议 厚土思想 2010年11月25日 一、前言 任何商业的招商策略定位，都必须建立在市场的客观基础上，脱离市场的运作策略都将会带来巨大的风险，本项目亦不例外。虽然目前我项目所处的区域版块发展速度较快，住宅和商业的市场氛围也已开始逐渐成形，但整个发展态势仍属于发展的初级阶段，各种风险系数仍高位并存，因此，各业态的定位和后期操作都必须考虑周全，都必须依托市场客观依据，以此方能更好地规避市场风险，最大化实现租金收益。 二、项目现状 1、1＃、2＃、3＃以及8＃的一、二层商铺已完成隔段，水电和消防设施已基本安装到位，外立面装修基本完成，现开始逐步落架，但各楼栋门前步行路面尚未完成硬化和地砖铺设； 2、1＃、2＃、3＃前白云路早已通车，且车流量日益增大，而8＃东侧的规划路目前处于施工的初步阶段，距离达到使用条件尚有一段时间 ； 3、难点：由于项目商铺距离道路较近，基本没有位置可划分停车位，消费者停车将是一大难题；1＃、2＃、3＃面向白云路路段也仅能提供部分摩托车位，汽车位难以满足； 三、市场状况 1、凤岭北 凤翔路： 街道名称 凤翔路 街道情况 街道两旁均为商品住宅，沿街商铺也属住宅底商。靠近航洋国际城路段商业氛围较浓，靠近佛子岭路路段周边仍有施工，且部分项目入住时间有限，商业氛围不足。 铺面总数 约136间（部分项目商铺尚未开发完全）。 商业规模 10—15㎡；30—60㎡；60—100㎡；100—300㎡。 经营品种 香榭里花园沿街商铺： 烟酒茶行：5家；房产中介：6家；餐饮食品类：1家；服饰：2家；便利超市：2家；美发店：3家；药店/诊所：3家；便民服务类：5家；汽车美容：1家；床上用品：1家；金融/通信/邮政：5家；文印：2家；空调专卖：1家；五金/机电/机修：4家；融资、担保：1家；婚庆：1家；闲置：2家。 蓝山上城沿街商铺： 一层：餐饮酒楼：5家；烟酒茶行：4家；金融：3家；美发：1家；药店：1家；空调专卖：1家。 二层：足健会所：2家；酒楼：1家；装饰公司：1家；茶艺馆：1家；酒庄：1家；咖啡厅：1家。 保利·凤翔花园沿街商铺： 烟酒茶行：4家；房产中介：10家；餐饮食品类：4家；服饰/母婴用品：2家；便利超市：2家；美容/美发/养生：4家；药店：1家；彩票：1家；车饰：1家；家居装饰：3家；航空票务：1家；空调专卖：1家；儿童用品：1家；五金：1家；闲置：1家。 亿利城沿街商铺： 装饰材料：4家；房产中介：2家；杂货店：2家；五金：2家；诊所：1家；便民服务类：4家；茶具：1家；灯饰：1家；凉茶：1家；闲置：2家。 香格里拉花园沿街商铺： 一层：烟酒茶行：4家；房产中介：1家；餐饮食品类：5家；母婴用品：1家；便利超市：2家；美容/美发/养生：2家；空调专卖：1家；装饰公司：1家；地板：1家；安全设备：1家；酒楼：1家；摄影：1家；家具/家居用品：4家；金融：1家；酒庄：1家；咖啡吧：2家；五金：2家；报刊发行：1家；闲置：3家。 二层：文化传播公司：1家。（其余空闲） 上座沿街商铺： 一层：烟酒茶行：1家；房产中介：2家；装饰材料：5家；养生馆：1家；餐饮食品：2家；干洗：1家；五金：1家。 二层：美容养生馆：1家；培训学校：1家。（其余空闲） 三层：保健养生馆：1家。（其余空闲） 伴云居沿街商铺： 一层：酒庄：1家；杂货店：1家；汽车美容：1家；特产店：1家。 二层：餐饮酒楼：1家。（其余空闲） 租金 香榭里花园沿街商铺：67㎡，租金4900元/月，转让费8万。 蓝山上城商铺规模较大，一层租金在100～150元/㎡·月， 二层租金在55～70元/㎡·月。 保利·凤翔花园沿街商铺：93㎡，租金95元/㎡·月，转让费18万（两间）。 沿街商铺：110㎡，租金96元/㎡·月，转让费13万（已隔出两层）。 亿利城（商铺面积较小）：20㎡，租金5500元/月。 香格里拉花园一期商铺：105㎡，租金140元/㎡·月，无转让费。 二期商铺：租金在60～150元/㎡·月。 上座：100元/㎡·月左右。 伴云居沿街商铺：120元/㎡·月。 经营情况 沿街商业主要针对周边居民，因此经营范围多在副食品、餐饮、家居装饰、便民类。房产中介也日益盛行。一层商铺使用率较高，上座、香格里拉花园二层以上商铺闲置情况明显，保利·凤翔花园根据地势部分商铺可做二层使用。往佛子岭路方向，施工较多，人流车流量少，整体经营状况一般。 点评 路段靠近航洋商业圈，依托商业圈的优势，周边商铺经营情况较好，而随着各小区配套建设的日渐成熟，人流车流量的逐渐增加，商业前景看好。 云景路： 街道名称 凤翔云景路口至景晖巷 街道情况 街道两旁均为商品住宅，沿街商铺也属住宅底商。由于周边仍有施工，项目入住时间有限，商业氛围