洛阳商业地产调查研究与分析.doc

洛阳商业地产调查与研究报告 深圳新摩尔商业管理有限公司 杨宝民 2012年9月10日 自2004年以来一场商业地产开发、投资、消费热潮，开始在洛阳这片古老的土地上展开，王府井、万达、沃尔玛、家乐福、正大、建业、升龙等国内外商业巨头相继相中洛阳，在洛阳落地生根，预示洛阳商业发展的良好空间，同时也迎来了洛阳商业蓬勃发展的最好机遇，但机遇背后也蕴藏着极大的投资风险。 从人均商业体量分析，洛阳中高档商业地产已经进入过量开发阶段，已经建成开业的万达广场面积为11万平方米。即将开业的建业凯旋广场引进大商百货等，商业面积达到15万平方米以上；升龙广场将在王城公园边上建设35万平方米以上大型购物中心和商业街区以及五星酒店等。 洛阳正大广场将在洛阳新区建设13万平方米的正大广场购物中心，未来三年内洛阳将增加40万平方米以上零售面积，洛阳商业地产新项目将经受残酷的考验，不能用简单的主观方法进行商业定位。 应北京开拓者基金公司等邀请，2012年深圳新摩尔商业管理公司进入洛阳市场，帮助洛阳大型商业地产项目进行高水平定位与招商运营，商铺销售代理服务。 杨宝民先生带领新摩尔公司骨干，对洛阳商圈和商业地产项目进行实地调研，系统研究洛阳城市规划和洛阳商业地产的发展趋势。 一、洛阳商业地产发展概况： 1、城市规划和宏观基本情况： 中心城区总体规划洛阳城市性质国家级历史文化名城，河南省副中心城市，著名旅游城市。城市主要职能国家历史文化名城，河南省副中心城市，重要的装备制造业、原材料、能源生产基地，著名旅游城市，科研开发基地，中西部区域物流枢纽 城市规模中心城区城市人口规模：至2010年，中心城区城市人口205万人，其中暂住人口46万人；至2020年，中心城区城市人口300万人，其中暂住人口82万人。中心城区城市建设用地规模：至2010年，中心城区建设用地203平方公里，人均建设用地约99平方米；至2020年，中心城区建设用地294.9平方公里，人均建设用地98.3平方米。 自2004年以来，洛阳的商业地产开发如火如荼，大型购物中心、商业步行街、专业市场如雨后春笋般崛起，宝龙城市广场特大型商业群体在洛阳新区破茧而出，王府井、丹尼斯、沃尔玛、家乐福、永辉、家世界等国内外商业巨头先后进驻，对洛阳传统的商业中心以及本土的商业形成极大的冲击，就此洛阳商业地产进入群雄并起、诸侯割据的年代，与此同时洛阳商业残酷的竞争也揭开序幕。 诸多知名商业巨头进入洛阳，说明洛阳的商业具备良好的发展潜力，在未来有较大的发展空间。洛阳市的目标是将洛阳打造成为中西部地区的商业中心城市，洛阳商业一直就辐射豫西地区，政策扶持加上洛阳在中西部城市的商业地位，使洛阳具备发展成中西部地区商业中心城市的潜力。 新商业项目进入洛阳，对洛阳传统商业业态造成强烈冲击，洛阳市百货大楼，这个洛阳商业昔日繁荣的代表，经营惨淡，被迫与南京中央百货重组，重组后依旧重新不足；涧西的润峰广场、广州市场百货大楼等，也不得不进行业态调整与寻求重组机会。不仅是他们自身管理的问题，更多的体现了在现阶段及未来相当长的一段时间内，洛阳商业地产在经历了无序发展之后，必须经历的阵痛，同时也拉开了洛阳传统商业中心重组的序幕。在外来商业巨头的冲击下，洛阳的商业发展将逐步走向良性的发展轨道，继续帝都的繁荣。 2、洛阳商业整体格局： 洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群，市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线——中州路分布的格局。 （1）、专业市场群： 城南关林市场群，以小商品、建材、塑料产品等为主，关林市场起源于明朝万历年间，至今已经有400年历史，从80年代至今得到了长足的发展。依托关林客运站以批发为主导，兼顾市内零售。城北道北路以及道南路市场群以建材、石材、家电、图书等为主，依托汽车站、洛阳龙门高铁火车站为中心，形成物流配送的市场集群。 （2）、中州路商业中轴线： 中州路贯穿洛阳东西，是重要的交通主轴线，分布了洛阳最重要的商业中心，如老城的南、北大街，西工百货楼商业中心、王府井商业中心，涧西的上海市场、广州市场以及诸多的知名品牌专业店等，以百货购物、餐饮及娱乐服务为主，是洛阳市中心最繁华、商业氛围最浓郁、商业中心最集中的主干道。 3、洛阳商业供应、销售分析： 2003—2005年商业投放、销售、空置面积表 年份 投放（万平方米） 销售（平方米） 空置（万平方米） 2003年 14.69 5.54 9.15 2004年 33.84 21.62 12.22 2005年 45.89 17.69 28.2 总计 94.42 44.85 49.57 （以上数据依据洛阳房产管理局公布数据整理得出） 自2003年以来，洛阳商业投放量逐年增大，2005年是2003年的3倍，在2005年四季度，有62个项目产生了商铺销售，约占到整个房地产