海棠湾土地咨询报告.docVIP

三亚市海棠湾椰子洲岛 咨询报告 目 录 第一章 项目总说明 ……………………………………………………第一节 项目背景 ………………………………………………………第二节 项目预测的基准日 ……………………………………………第三节 项目单位 …………………………………………………第四节 项目咨询目的 …………………………………………………第五节 报告编制依据 …………………………………………………第六节 报告编制说明 …………………………………………………第七节 项目咨询结论 …………………………………………………第二章 项目规模 ………………………………………………………第三章 投资环境研究 …………………………………………………第一节 三亚市总体社会经济情况 ……………………………………第二节 三亚市房地产市场状况 ………………………………………第…………………………………………………8 第章 项目…………………………………………………10 第章 估算………………………………………1第章 ……………………………………………12 第七章 不确定性分析…………………………………………………13 第八章 附件……………………………………………………………13 第一章　　　项目总说明 第一节　　　项目背景 2005年7月13日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，其中包括五个原生态椰子岛，土地总面积633153.16平方米。 由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计，于2006年12月23日通过了中国城市规划设计研究院编制的《海棠湾分区规划及城市设计》，海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，规划居住人口为25万人。依此规划，海棠湾总体定位为“国家海岸”——?国际休闲度假区，其职能是世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。lXB06*Vt~--海 南 购 房 海南购房 专业诚信 更好服务YJ]\1 由于规划的变更，海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园，其余地块将建成椰子洲度假酒店，取得的土地无法按原规划进行开发建设，因此，海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让，委托咨询机构估算土地的转让价格。 第二节 项目的基准日 本报告土地转让价格估算的基准日为2008年3月15日。 第三节 项目委托单位 名称：海南建丰旅业开发有限公司 住所：海南省三亚市金鸡岭路兰海花园二期逐浪阁一单元6A室 法定代表人：林怡胜 注册资本：贰亿伍仟万港币 公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资） 经营范围：房地产开发经营，经营中、西餐厅，酒店管理、物业管理，园林绿化工程。 第四节 项目咨询目的 本咨询报告主要包括以下几个方面： 1. 分析介绍三亚市经济总体发展状况和投资环境 2. 分析三亚市目前房地产市场状况 3. 进行项目成本估算 4. 基于三亚市当前的房地产市场状况和近期类似项目的情况分析，对本项目的转让价格进行估算。本项目咨询报告的目的是通过投资环境研究和财务经济分析，为投资决策提供参考依据，在保证委托单位获得最大经济效益的条件下，对土地的转让价格进行预测估算。 第五节 报告编制依据 1. 三亚市城市总体规划及修编 2. 三亚市海棠湾A7片区控制性详细规划 3. 三亚市房地产市场、土地一级市场基本资料 4. 三亚市工程建设及周边环境的勘察调研资料 5. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号委托方提供的相关资料 第六节　　报告编制说明 本报告的编制依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规和政策及具体规定，同时本报告的基础资料和数据来自于国家、三亚市有关主管部门颁布的文件和委托方提供的资料，以及报告人经过调研所得的资料、信息。 本报告的分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合中国有关房地产项目财务管理方面的具体规定和三亚市的市场情况，进行分析测算。 第七节 　项目咨询结论 委托单位按现状转让土地，平均单价122万元/亩，能获得最大的益1117%，说明委托单位在取得土地而不追加任何投资的情况下，投资三亚市海棠湾土地开发是非常成功的。 第二章 项目规模 根据委托方提供的资料，委托咨询的标的为位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，土地面积分别为315810.55平方米、28092.93平方米、15457.75平方米、29636.8平方米、143175.0平方米、85371.42平方米、15608.7平方米，合计为633153.16平方米，折合土地面积为949.73亩，其