淮安合肥路商住地块项目操作思路.docVIP

关于淮安开发控股有限公司 合肥路商住地块项目操作思路 前言 本案是在博日策划与调研人员对项目及周边区域进行初步调研的基础上，结合博日房产营销经验，而提出的操作思路建议。根据项目现实状况，在策划中相对偏重于前期的项目地块分析与定位建议，对于具体的执行工作，我们将进行阶段性的计划与安排。 本案旨在于为开发商提供一种新的思路，让企业决策层看得更多，看得更远。 第一部分 市场面分析 1.1淮安市场情况 1.1.1淮安主要别墅项目基本情况 项目名称 项目基本情况 销售价格 项目面积 所属区域 备注 红豆美墅 总建：10.5万㎡,容积率1.53，别墅总户数：299 双拼：7500元/m2 联排：5100元/m2 叠加：3600—4200元/m2 双拼256㎡ 联排207，217m2 叠加126、143、175㎡ 开发区，翔宇大道东侧 送地上车库、储藏室。 香榭丽花苑 总建：14万，容积率1.16 叠加3700—4300元/m2 联排165、190、228㎡ 叠加149-167/180-185㎡ 开发区东南，南京路与海口路交叉口 赠送车库、储藏室。 双拼未推出 大湖城邦 总建：27.3万㎡，容积率1.121.58万容积率1. 联排：6500元/m2 联排208、250m2 双拼316、356m2 淮阴区，樱花路与曙光路交叉口，南临古黄河 不送车库面积，送花园；双拼概念，其实是独栋 白鹭湖 B、C2组团总建：7.4万 联排：边套6900元/m2 中间套5600元/m2 叠加 4600元/m2 双拼231、241、254 m2 联排177、245、235m2 叠加：160m2 清河新区宁连高速以外，北有古黄河生态区，拥300亩白鹭湖 送花园面积 东湖怡景苑 总建：7.3万容积率11.16,别墅部分在0.9左右 以叠加复式为主，目前推出386套别墅，276套叠加。 红豆美墅 总1.53，别墅部分在0.85-0.9 以叠加复式为主，222套叠加复式，12套联排 大湖城邦 1号地块1.0，其中别墅部分在0.55左右。2号地块0.917，其中别墅部分0.65左右。 1号地块以双拼为主，少量联排，无叠加 2号地块以双拼和联排为主，1/3叠加 怡景苑 1.0 以叠加复式为主，少量联排 →对于淮安别墅市场，我司认为具有以下几方面特征： 1、别墅项目稀少，无纯正意义别墅：淮安别墅项目体量总体趋小，在售楼盘中拥有别墅的项目并不多，其主力类型多为经济型别墅，即以叠加和联排为主，而双拼则是稀缺产品。 2、自然资源稀缺，景观大多需自建：淮安的别墅项目自然景观资源非常稀缺，仅有几个毗邻古黄河、盐河、里运河边的别墅，价值也被自然拉高，多数别墅项目位于开发区内，均采取中心景观自建的模式来填补景观上的不足。 3、价格可与市区公寓持平，交通不是主要问题：就价格来说，淮安市区一套公寓的价格与郊区一套别墅的价格（单价，主要指叠加与少数联）相差无异，而淮安城市区域有限，对于有车一族来说出行无差异，交通引发的销售阻力较小。 4、别墅风格同质化严重，缺乏个性诉求：淮安区域内的别墅项目多为欧美风格别墅，或以北欧风情、或以地中海风情，同质化现象严重。 1.1.3别墅客群市场简析 ·购买人群职业分布：公务员、事业单位、银行、医院、电力、烟厂等中层领导以上；经商人士、企业主等 ·其中按购买目的主要可分为以下两类： 1、改善居住需求：城区已有住房，希望过更加舒适的生活，享受更高级别的居家体验。 2、投资需求：楼市火爆，价格上涨，投资客信心大增；同时受通胀压力，希望通过购房对资金保值； →我司观点：09年淮安别墅价格随着楼市回暖火爆上升的幅度明显高于普通住宅，这说明淮安市场存在很大别墅需求。 1.2本项目SWOT分析 1.2.1优势点： 1、本项目位于淮安城区东南，开发区以南，虽然在地理位置上离城区较远，但区域认同度较高，发展潜力被淮安人普遍看好。 2、南临规划中生态商务圈，未来配套可圈可点，有展示馆、图书馆、文化馆、美术馆，坐享政府规划所成。 3、实力企业——国企打造，理念先进，品质有保障。 4、中式风格别墅，个性鲜明，能引起市场共鸣。 1.2.2劣势点： 1、项目所处区域原为工业区，历史原因会造成客户心理上一定影响 2、所处地块无山无水，没有可以依靠的生态资源、景观资源，需全新打造 3、虽然区域认可度较高，但热度不够，人气尚显不足 1.2.3威胁点 1、市场变化莫测，尽管楼市已经回暖，但实体经济泡沫仍旧未除 2、淮安经济产业结构较单一，目标消费人群在无合理引导情况下购买力有限 3、各大在售别墅项目对客群分散，对本项目存在一定威胁 1.2.4机会点 1、如今是典型的政策市场，虽然二套房贷已经出台，但没有明显大型打压政策，我司认为，短期内淮安楼市仍然看好，中期难以乐观 2