焦作园林园项目营销推广执行方案新5.ppt

对手黑名单 对手黑名单 对手黑名单 一、宏观分析--户型配比表 按照业界通常的预算经验，推广费用应在物业销售总额2%-3%之间。依照本楼盘综合素质，推广费用按2%计算。 = 住宅销售总额*2% = 总可售住宅建筑面积×保守均价×2% = 111505×1400×2%+6120×3000×2% = 3122140+367200 = 348.9340万 ≈ 349万 总体预算如下： 三期费用比： 1、2、3期费用合理的分配比例为 4/ 3/ 2 1期费用按50%折算，总计174.5万 前期 30% 升温期（内部认购期）20％ 引爆期（开盘及开盘持续）30％ 保温期（持续期及尾盘期）20% 费用安排如下： （1）全部制作费用占总金额的20%，共计34.9万元 具体包括楼书制作、DM制作、看板、常用表单、工地围墙、赠品等。 （2）媒体推广费用占总金额的63%，共计109.9万元 主要为户外、报纸、公交车、夹报、直邮、站台及CF电视广告等。 （3）公关、活动费用占总金额的14%，共计24.43万元 品牌形象的输出、引导消费观念、攻关活动、抽奖等。 （4）不可预见费用占总金额的3%，共计5.235万元 媒体研究 　 81.52 　 　 　 剩余 　 92.98万 　 　 　 合计 　 2.5万 0．08元 8次 全市 短信 　 0．48万 0．08元/份 15次 全市 夹报 　 25万 0.5万－3万 22次 整版硬广和软文 报纸 1年 30万 5－10万/个 4个 南、北、市区铜马附近、电厂 广告牌 1年 6.4万 800元/个 80个 西环路，园林路 道棋 1年 6.6万 1．2万 6个 市区/陶瓷2厂门前2块 公交车站台 3个月 9万 　 　 1台2台 电视广告 1年 13万 1.3万/辆 10辆 17、26、4路 公交车广告 时间 合计 单价 数量 位置 媒体 媒体推广费用明细 更详细的媒体发布计划，根据项目进度再作提报！ 总体销售策略 前期中档价格入市，稳扎稳打，着重树立高品质形象及品牌强势，分阶段平稳推高价格水平，抢先占领市场，实现资金快速回笼。 价格策略 跳空高报试探市场 高开高走 低开高走 经验告诉我们，低价入市，逐步提价更能够赢得消费者的追捧，这就是楼市买涨不买跌的效应。 具体销售时，精顺会使用屡试屡爽的倒计时价格提升策略，追加利润，制造紧俏的购房气氛。 军训 销售员招聘 班底进驻 房展会 业务培训 熟悉产品 模拟接待 组建销售队伍 6月 7月 9月 8月 10月 售房部装修交付使用 正式接受排号咨询 开盘 认购 推盘策略 朝向、景观、结构等基本要素较差的单位先推； 1 推差留好原则： 推盘控制就是我们常说的销控，在销售过程中非常重要。推盘控制必须有计划有步骤地进行。项目1期推盘控制策略主要遵循以下几个基本原则： 2 均好推盘原则： 高、中、低层组合式推出，避后期免出现推出单位的难销滞销现象。推盘控制安排将按照以上原则，结合“倒计时价格”提升策略制定。（详细推盘计划等规划方案定稿后制定）严格按销控操盘，才不至于把好卖的位置提前卖完，剩余一些难卖的房源最后为难。 项目部架构图 销售工作千头万绪，十分琐碎。 销售总监将根据需要，随时向公司汇报方案，这里不再赘述。 特别说明 聘请素质较高的物业管理专业公司，全权委托其负责园林美墅的物业管理工作。 物业公司要制定管理目标、财务预算、服务内容等呈发展商审议，自负盈亏，开支通过收取合理管理费平衡。 物业管理运营资金、费用、营利、工资等由物业管理公司自行解决，发展商概不负责。 发展商根据物业公司的管理目标和标准，制定一系列有效的监督措施；发展商有权根据签订的合同条款，对物业公司进行处罚或辞退处理。 全权委托知名品牌物业公司管理 1 优 势 SWOT分析 可充分发挥物业管理公司专业服务功能，提高 园林美墅档次。减少了发展商的管理人员数量 劣 势 SWOT分析 整体管理费用增大，住户和发展商负担增加。 如果物业公司服务质量差，直接影响发展商声誉。 发展商不能培养出自己的物业管理人才，如合同期满，物业公司不再续约，发展商无力自管。 发展商自行招聘人员，组建队伍进行管理 根据物业管理的法规、程序，制定相关的管理规定、内部管理制度、财务预算、收费标准，并依照实施。 开发商自己管理 2 优 势 SWOT分析 可充分发挥园林美墅开发建设、管理、服务一条龙作用，完全按照自己的要求，实行高效率服务。 将开发建设所存在的问题反馈，为日后新的建设项目积累经验和数据。 劣 势 SWOT分析 自身管理经验不足，视野不宽，会走弯路。 管理信息滞后，缺乏方向性指引。 按常规性操作，缺乏新意。 聘请素质较高的物业顾问机构，吸收先进管理经验，培养发展商物业