物业交付前期.docVIP

物业前期介入项目规划设计操作指引手册 厦门万科物业服务有限公司1．目的 1．1编制操作手册目的 规范新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导前期介入工作的开展。 1．2项目规划设计阶段介入工作目的 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 便于物业组织管理，节约管理成本。 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 2．范围 适用东莞物业公司所有新建和在建项目 3．职责 3．1设备设施专业组负责编制、发布和修订本工作指引。 3．2品质部各专业委员会负责审核本专业内的介入标准的制定、编制和修改。审核各项目提交地产公司本专业内的建议书。 3．3各项目前期介入专员负责参照本工作指引，结合项目的实际情况制定具体工作方案和计划，确保前期介入工作的顺利完成。 4．操作过程指引 4．1前期介入概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从业主使用角度和物业管理运作对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4．2前期介入操作流程图 4．3操作指引表： 介入阶段 　介入项目 介入要点 介入要领 对接人 一、建筑规划阶段 配套（6项） 物业用房（一站式客服中心、物业服务中心、监控室、信息中心等）、社区用房、邮政用房、垃圾房、会所配套、教育配套 提供准确面积与功能，参与讨论并提出具体的安放位置，跟进结论并做备忘。人员更换时进行再次确认，每期施工时都要跟进确认。 建筑设计师 安全交通（10项） 车位比、围合、围墙围栏、出入口、岗亭、车行路、人行路、单体车库、地面停车位、巡逻路径 提出物业的合理要求建议书；对于地产的反馈方案进行判断，非常不合理的进行专业力争。 建筑设计师 智能化（10项） 监控消防中心、周界防越、门禁、对讲、闭路监控、室内安防、电子巡更、电子显示屏、背景音乐、设备运行监控 提出与集团标准配置不同的要求，跟进智能公司出方案，施工时现场跟进以解决个案问题。 电气工程师 设施设备（5项） 中水站、换热站、自备井、避雷、发射塔 关注位置不给客户造成负面影响，并且销售时进行公示。 水、电气工程师 二、单体建筑设计阶段 房屋本体（13项） 楼内取水点、空调位、外立面、门窗、上人屋面、阳台、地下室、单元门入口、栏杆扶手、信报箱、告示栏、避雷、标识 配置个数与距离要求、做法要求；免维护要求；使用功能要求 建筑设计师 会 所 （5项） 泳池、健身、锅炉、空调系统、部品配备 免维护要求、使用功能要求、客户需求功能 室内设计师 设施设备（11项） 机房、配电室、管道井、电表、水表、水泵房、水箱、污水井、雨水井、消防系统、泳池水处理系统 符合国家设计规范，配置标准与感观标准，后期维修与管理方便 水、电气工程师 三、景观方案深化阶段 环境绿化（12项） 保洁绿化取水点、绿地规划、植被选择、浇灌设施、排水设施、绿地边角、垃圾房、雨水管散水、灯座、树撑、种植土、人工湖 配置数量位置功能；感观标准；后期维护方便 景观设计师 部 品 （7项） 垃圾桶、儿童健身老人游乐设施、信息栏、自行车棚、休闲椅、石景、标识 配置数量功能位置；后期维护方便、安全性 景观设计师 设施设备（4项） 水景、化粪池、路灯、设备井 能耗低、后期维护与使用方便 水、电气工程师 5．物业必须了解项目基本情况包括： 5．1红线外信息： 项目地块地理位置，占地面积。 外围交通情况，公路分布情况，项目外围是否有停车场。 项目外围治安情况。 项目外围环境情况。 公共配套（学校、幼儿园、商业网点、邮政）。 5．2红线内信息： 总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、围墙长度、楼体数量。 总户数，户型。 开发周期、各期开发面积等。 5．3需要与地产确定相关信息： 概念规划总平面图，需表示“总图布置、主要出入口、主要道路” 分期开发项目中各期分期范围需在总图中表示； 项目停车场、停车位、车辆主次出入口、小区行车路线规划。 项目配套情况（商业、会所、泳池