物业管理理论与实务教学课件PPT作者刘秋雁物业的基础管理.pptVIP

第六章 物业的基础管理 目 录 第一节 房屋建筑维修管理 一、房屋维修管理的概念与特点 （一）概念 房屋维修管理是指物业服务企业根据国家对房屋维修管理的标准和要求，对企业所经营管理的房屋进行维护修缮的技术管理。 （二）房屋维修管理的特点 复杂性 计划性 技术性 第一节 房屋建筑维修管理 二、房屋维修管理的意义 （一）搞好房屋维修管理，有利于延长物业的使用寿命，增强房屋住用安全性能，提高业主的居住质量。 （二）搞好房屋维修管理，有利于保证房屋的质量和提升房屋的价值，实现房屋保值、增值的目的，为业主、物业服务企业和国家增加财富。 （三）搞好房屋维修管理，有利于城市建设和管理，保持城市房屋的建筑形象，起到美化城市环境、美化生活的作用，推动城市物业管理向专业化、社会化、市场化方向发展。 （四）搞好房屋维修管理，有利于物业服务企业在业主和使用人中建立良好的企业信誉，塑造良好的企业形象，从而为占领竞争的物业管理市场打下扎实的基础。 第一节 房屋建筑维修管理 三、房屋维修管理的内容 （一）房屋安全与质量管理 1、房屋的质量等级鉴定 2、房屋安全检查 3、危险房屋的管理 制定危房的鉴定标准 建立健全危房鉴定机构 确定危房处理措施 第一节 房屋建筑维修管理 （二）房屋维修施工管理 1、维修队伍的选择 2、维修施工的组织与准备 3、维修施工的技术交底 4、施工调度与管理 （三）房屋维修行政管理 房屋维修行政管理主要是通过法律的、行政的、经济的以及思想教育的手段，督促房屋所有人承担房屋维修过程中应当履行的责任 第一节 房屋建筑维修管理 （四）房屋维修技术管理 1、房屋修缮设计或方案的制订 2、维修施工质量的管理 3、技术档案资料的管理 4、建立技术责任制 四、房屋完损等级的分类与评定 （一）完好房：房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全、完整，管道畅通，现状良好，使用正常，或虽个别分项有轻微损坏但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好。 第一节 房屋建筑维修管理 （二）基本完好房 评定标准：房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能。 （三）一般损坏房 评定标准：房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。 第一节 房屋建筑维修管理 （四）严重损坏房 评定标准：房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构建已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻建、改建。 （五）危险房 评定标准：房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全。 对于有地震设防的城市，在划分房屋完损等级时，应结合抗震能力进行鉴定。房屋经过维修后，应调整其完损等级 第 一节 房屋建筑维修管理 五、房屋修缮标准 房屋修缮标准按主体工程，木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖等设备工程，金属构件及其他工程等9个分项工程进行确定。 六、房屋维修工程的分类 （一）小修工程——凡需要及时修复的构件、配件、设备的零件，综合平均费用为所管房屋现时总造价的1%以下，并以保持原先房屋完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。 第一节 房屋建筑维修管理 （二）中修工程——凡需牵动或拆换少量主体构件，进行局部维修，且一次性费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。 （三）大修工程——凡需牵动或拆换部分主体结构和房屋设备，不需全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造价25%以上的维修工程为大修工程。 （四）翻修工程——凡需全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行更新改造的工程为翻修工程。 第一节 房屋建筑维修管理 （五）综合维修工程——凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼，进行有计划成片维修，包括大、中、小修灯项目的一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的20%以上的为综合维修工程。 第二节 房屋设备维修管理 一、房屋设备维修管理的含义 （一）房屋设备的概念 房屋设备是指附属在房屋建筑上的煤、电、水灯各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体不可分割的有机部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础。 （二）设备维修管理的概念 设备的维修管理是指按照一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对煤、电、水等设备进行的日常