玉亭华城项目分析报告.ppt

深圳市房地产概况 2011年的深圳市商品房市场经过一连串的政策的高压下，在年底终于出现价格下调的趋势。 片区规划利好 11号地铁规划有后亭站，将片区价值提高到最大化，有利于与周边项目的竞争。 S优势： 1）项目位于新和大道与大埔路十字路口，地理位置优越，昭示性好。 2）项目周边社区成熟，自然村落和居住氛围浓烈。容易让客户接受。 3）项目周边商业及配套设施齐全，能够提升项目的档次及价值。 4）项目地块方正且比较大，方便规划提升项目的档次。 5）项目毗邻新和大道及大埔路，临街面长，可规划街铺多，商业价值高能最大的提升项目的价值。 W劣势： 1）项目地理位置位于沙井中心的边缘，沙井本地居民比较抵触。 2）由于位置上处于沙井边缘，与沙井其余的楼盘之间处于孤立状态，在销售的时期无法借助其他楼盘的宣传促进销售。 3）项目处于沙井与松岗的交界处，竞争上同时受到沙井与松岗楼盘的挤压。 4）沙井大型高品质小产权众多，与大型小产权项目相比，本项目处于中档。 沙井市场目前在售项目的主要户型面积为： 单身公寓：30-40平米 1房1厅：50-59平米 2房2厅：69-81平米 3房2厅：100-125平米 4房2厅：145-170平米 小产权房客户群分析 本地原居民； 本地及周边街道个体户企业主； 周边企业技术人员及中高及管理人员； 南山及宝安投资客户。（含大批的公务员及教育医疗行业） 小产权客户购买性质分析 沙井区域 自住客户：约14% 投资客户：约86% 松岗区域 自住客户：约35% 投资客户：约65% 市场小结 沙井统建房市场特性分析： 1）从数据上分析沙井统建房的单户面积趋向中小户型为主，主要是因为客户群为投资客户及低端自主客户为主。 2）相比较投资性的商品房住宅，统建房的单户面积比较大。估计是因为项目前期的市场调研不重视导致。 3）沙井因为长期大量的高品质统建楼的发展，使得本地刚需自住客户较少，投资客户占了绝对的比例。 一层商业规划 二层商业规划 根据沙井统建楼客户特性及片区同类型的项目参考定位以下户型： 单身公寓：面积约30平米（尽量不超出30平米）=15% 1房1厅：面积约38-45平米=10-15% 2房2厅：面积约68-75平米=40% 3房2厅1卫：面积约85平米=10% 3房2厅2卫：面积约100平米=10% 4房2厅2卫：面积约150平米=5% （可以考虑不做） 1房1厅 * 沙井 玉亭华城 项目分析报告 目录 市场环境分析 沙井市场分析 项目分析 项目定位 市场环境分析 市场环境分析 中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。可以预计明年限购限贷政策将不会放松。2012年深圳商品房市场将进入严冬。 商品住宅的限购政策迫使投资客转向商业地产，写字楼及商铺价格大幅标升。南山出现48万/㎡商铺。 限购政策使得深圳小产权在年初出现旺销，在年底因为商品房市场价格出现拐点和“小产权房不得转正”的消息而转向清淡。刚需客户转向坐等商品房降价 沙井市场分析 规划环境分析 2011年3月31日深圳市召开全市城市发展工作会议，会议中提出：转变城市发展模式，提升城市发展质量 本案 在明确组团式城市生长结构的基础上，我市提出“两强四大”的城市发展格局：强东岸——联动发展前海合作示范区、后海片区、蛇口片区、宝安中心区、大空港地区和沙井西部沿江新城等六个片区，前海合作示范区的建成将有力推动深港合作发展，大空港地区的开发建设将带动珠江东岸发展带的整体提升。 沙井西部沿江新城 片区规划利好 市场分析 区域现状分析 项目周边商业配套设施齐全，由福田至松岗的地铁11号线在该区域设有后亭站，良好的规划、开发建设及项目周边成熟的居住社区，正在快速的提升着项目地块自身的价值。 本案 市场分析 项目位置区域优劣势分析 O威胁： 1）政策对小产权的管理趋严。沙井片区小产权房长期兴旺发展已引起市场关注，更引起有关部门的重视。 2）明年商品房市场价格下调已成为市场共识，将极大影响刚性需求客户对小产权房的购买。 3）沙井小产权项目众多，不乏大型高品质小产权，与大型小产权项目相比，本项目并无任何优势。 4）项目处于沙井与松岗的交界处，竞争上同时受到沙井与松岗楼盘的挤压。 5）2012年近2万套安居房投放，也会分流低段客户的需求。 T机会： 1）沿江高速的规划修建