石碣项目招商方案(55修).docVIP

石碣·财富广场 2012年招商策略 富盈（商业）集团 商业中心 2012年5月20日 目 录 市场研究 1、区域商业环境分析 ………………………………………3 2、市场需求分析 …………………………………………3 项目SWOT及招商情况分析 1、S-优势分析 ……………………………………………4 2、W-劣势分析 ……………………………………………4 3、O-机会分析 ……………………………………………4 4、T-威胁分析 ……………………………………………5 5、项目目前招商情况分析 ………………………5 （1）出租明细 ………………………………6 （2）未出租商铺分析 ………………………………6 项目定位补充调整 1、经营调整定位 …………………………………………7 2、消费定位调整 …………………………………………7 3、功能调整方案 …………………………………………7 4、租金调整方案 …………………………………………8 招商策略 1、基本策略 ………………………………………10 2、执行策略 ………………………………………11 3、招商政策 ………………………………………12 4、招商方式及拓展计划 ……………………………12 5、招商任务分解 ………………………………………13 五、广告推广策略 1、推广主题 ……………………………15 2、推广策略 ……………………………15 3、推广计划 （具体推广计划，另呈） …………………15 前 言 本方案制定鉴于本年度的招商旺季，目前部分商业项目急需启动补位招商工作，本项目的招商难点和关键在四号公寓、名店街西面商铺。由于存在一定增容、消防、排烟和产品配套功能不足等明显的硬伤，使可能实现商铺的出租和客户选择面受到明显的限制，给招商带来一定的困难。而且项目位置稍偏，在当地现实商业环境中不具备引领作用，其总体的战略定位主要考虑对商业环境的适应性，以短、平、快的招商策略达成战略目标。 所以，本项目招商策略的基本点是先名店街，后特色餐饮美食街；本地为主，外地为辅；以大带小，以点带面，实行“低门槛、放水养鱼”等的招商策略吸引品牌商家进驻，提升项目形象，带动项目的招商；并严格把控以下五个招商关键控制点：市场了解程度与调控能力，招商目标的达成，招商推广的效果，招商准备，招商价格及策略的适应性。 一、市场研究 1、区域商业环境分析 石碣处于广深走廊中间，与东莞市区一衣带水、隔江相望是明末民族英雄袁崇焕的故乡，被誉为“东江之珠”位于东莞市东北部，地处东江河畔，东接石龙古镇，西临东莞市区，南距深圳78公里，北离广州62公里。全镇总面积36平方公里，下辖15个村（社区），户籍人口4万多人，新莞人18万人石碣镇崇焕大道地理位置优越，正在筹建中的石碣新城市中心沿袁崇焕大道西段两侧布局，规划用地总面积为2平方公里。新城市中心以市民广场为主体，以石碣镇行政办事中心为重点，包括公安大楼、交通大厦、供电大厦、体育中心、图书馆等市政公共设施，配套发展一批商业楼宇、高尚住宅、酒店商贸等项目，规划建设目标是集行政、金融、居住、文化、休闲于一体的新兴发展区崇焕大道—紧临崇焕路与东风路交汇，周边具备成熟的商 业氛围，地域优势明显，发展潜力和升值空间巨大； b) 开发商的政府背景：不仅具有良好的公众信誉度，同时，项目运作可利 用的社会资源相对充足； c）项目商业部分采取统一规划、统一经营管理、并有意向品牌商家—麦当 劳与现实的经营品牌-财富广场向投资者投资保障，有利增强投资信心。 2、W-劣势分析 a) 由于地块条件限制，项目临街商铺离商业广场聚集较少，商业氛围不够浓厚，缺乏形象感和地标性。 b) 土地性质为商业用地，物管、水电成本较高，增容、消防等问题给经营者带来一定压力，增加出租的难度。 停车方面，临街商铺地上停车仅约为60个，数量明显区域配备相对偏少。 商业街部分位置偏后，人流较难聚集，招商有一定的难度。 3、O-项目机会 a) 正在筹建中的石碣新城市中心沿袁崇焕大道西段两侧布局c) 走访过市区与镇区休闲娱乐、餐饮等多个行业，门前转让广告较多，可见周边的商家可能流入石碣，举个例子：如石碣百汇中央规划的餐饮区域租金每平方仅18-25元，百汇中央左侧西餐厅每平方仅45元，导致部分客户因为价格原因流失到该项目。 d) 石碣商业圈正在增加如君悦天城、百汇中央、新世纪、万货城、盛妆百货、七里香等商业分流我司客源。 4、T-威胁分析 a) 当前通胀是众多商家头痛的问题，