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破译沈阳写字楼市场 关键词：供应量?空置率?需求?有效供应?有效需求供应量?空置率 沈阳写字楼市场低迷是不争的事实，原因是供应过剩，还是需求不足莫衷一是。沈阳写字楼市场的沉寂归于多方面的原因，空置却是描述沈阳写字楼市场的第一个关键词，市场上有许多写字楼在空置。沈阳市一家知名的房地产公司近期针对沈阳写字楼市场做了一份市场调查，针对目前写字楼比较集中的和平大街、太原街、北站、三好街四个区域，选择有代表性的十几家写字楼进行了走访结果显示，在被调查的总计73。5万平方米的供应量中，消化量为47。9万平方米，空置率约为34。8%。被调查项目中，1998年以前投入使用的项目面积为22。5万平方米，占供应量30。6%；1998年到2000年期间投入使用的项目面积是16万平方米，占供应量的21。8%；2000年以来投入使用的项目面积大约是35万平方米占供应量的47。7%。可见，近两年沈阳市写字楼的供应量出现了大幅上涨。????由于无法从正常渠道得到沈阳写字楼的市场总量，我们再采用另一种方法去估算写字楼的面积。按每栋楼建筑面积1万平方米至2万平方米，取中间值1。5万平方米，沈阳目前建好的写字楼（包括在酒店、宾馆内的写字间），对外经营的国有企业办公楼和自营的办公大厦约100栋左右，供150万平方米。沈阳有700万人口，平均人均写字楼面积在0。2平方米。写字楼经营较差的空置率达40%，经营较好的空置量约在10%左右，整个空置量约在30万平方米左右。此外还有竖立在街道旁的“混凝土框架”，一些闲置地块立项也是公建，原本也是要做写字楼的。????需求 据了解，截至去年，世界500强中有200家左右在沈阳有直接或间接的投资。如果每家按需求1000平方米写字楼计算，总需求量已是20万平方米。仅在五爱就有约3000个“东北总经销”和“地区代理”。沈阳市内各种电子市场、服装市场、家具市场、建材市场、汽车市场、五金市场、日常消费品市场上的各类“总经销”以10万计。如按每户需求在10平方米写字楼计算，总需求量在100万平方米左右。现在，这些商家基本在摊位、宾馆住宅内完成“办公”。仅上述两类需求即能消化沈阳写字楼市场的80%，事实上还有大量的外地驻沈公司在宾馆酒店里办公，一些本地企业在网点住宅内办公。有人戏言，拆违对写字楼市场是个利好消息。????有效需求?沈阳写字楼消费的有效需求仍显不足。进入沈阳的国际大公司很多，但许多属工业企业。这类企业的办公场所通常在厂区自建，对写字楼需求较少。缺少中等规模的外来企业，这类企业是写字楼消费的主体。在北京，第三产业占GDP的比重每上升一个百分点将增加250万平方米写字楼的需求。沈阳第三产业的发展空间也昭示着巨大的写字楼潜在需求空间，和泰房地产的姚总说，沈阳是环渤海经济圈乃至东北亚的中心城市之一，区位优势非常明显。同时沈阳也是国务院批准的第一批历史文化名城。这些优势还需要进一步放大转化成实际的消费需求。????消费观念的滞后也导致了写字楼消费潜力没有完全释放出来。许多公司没有意识到写字楼的价值，仍延续旧有办公模式，停留在网点和自建的小办公楼内。写字楼消费的金融政策的门槛挡住了许多经济实力较弱的公司，写字楼目前消费贷款只能做到5成10年，而住宅则可以做到8成30年。在首付方面写字楼是住宅的2。5倍，在利息方面则差的更多。客户购买力过弱的情况下使其只能选择商住楼。????由于经营方面不够理想，写字楼的投资客户群还没有培养起来，减少了一部分需求，写字楼的二元消费结构没有建立起来。????沈阳写字楼推广观念落后，推广手段不足是市场没有热起来的另外一个原因。????有效供应?造成需求与供给不一致的原因是多种的，但产品与需求的偏差是其中主要原因。沈阳写字楼市场供应的产品50%以上是5年前建造的，其中80%是5年以前设计的。市场上许多产品都是低水平供应，这些产品从规划设计、配套建材上已经落伍，不能满足消费需求，但还充当着市场的主力，比如新基火炬大厦是上世纪80年代设计的产品。动力广告的王皓白说，沈阳仍是真正的专业写字楼的处女地。????黎明房屋开发公司的宋宝全董事长说，沈阳房地产从业机构和人员对写字楼的研究远少于对住宅的研究。原因在于写字楼开发、收益的回报属长线，以出租为主的写字楼一般需10年能收回投资，而住宅一般两年则销售结束，获得利润。再则，沈阳很少有操作写字楼项目非常成功的，缺少示范效应。????写字楼功能的不足使部分消费者选择了商住楼和公寓内办公。在杭州等地已经出现了“柔性办公”的理念，写字间能够提供简单休憩的功能，方便加班的公司。三好街的百脑汇项目则采用库房、商场和写字间都在一个大厦内的形式，非常适合做“总经销”的企业。一些消费者说选择在网点内办公是不用等电梯和停车方便，这也是目前写字楼比较突出的