翰城国际.docVIP

城 国 翰 际 策 划 书 目录 一、 市场分析 （一） 区域市场分析 ………………………………… P1 （二） 市场定向……………………………………… P1 二、项目分析 （一）项目分析 ……………………………………… P1 （二）竞争对手资料分析 …………………………… P1 （三）项目企划思路 ………………………………… P2 （四）定位 …………………………………………… P3 三、销售策略建议 （一）市场气氛培养 ………………………………… P4 （二）促销手段建议 ………………………………… P4 （三）付款方式建议 ………………………………… P5 （四）宣传策划 ……………………………………… P5 方 案 说 明 …………………………………………… P7 结 束 语 ……………………………………………… P7 翰城国际 市场分析 区域市场分析 新村位于大庆市的东部，东与龙凤区相连，南濒萨尔图区。总建筑面积约38.05万平方米其中市区1 077 495人，市辖县1 373 367人①发展商实力雄厚，能给买家充足的信心； ②位于大庆市市中轴线，发展潜力巨大； ③地处交通主干道，交通十分便利； ④项目以准现楼发售，增强买家信心； ⑤社区配套设施较完善。 （2）劣势分析 ①翰城国际配套设施仍然未成熟，发展尚需时日； ②竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知； ③项目三面被楼包围，景观被遮挡了一大部分； ④外来人员多，治安问题多，影响买家心理。 （二）、竞争对手资料分析 对手一 项目名称：侨颖苑 项目规模：由3幢12层及一幢9层组成 推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层 宣传主题：新天河、新市民、新文化 价 格：4481～5145元/㎡，均价4655元/㎡ 优劣势分析 优势分析 ①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住； ②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势； ③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力。 劣势分析 ①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理； ②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次； ③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用效率。 对手二 项目名称：紫林居 项目规模：由3幢连体9层组成。 推售情况：现推C-H座的3～9层。 宣传主题：品味家在公园旁的舒适玉休闲。 价 格：4511～6208元/㎡，均价5320元/㎡ 优劣势分析 优势分析 ①该楼盘是为数不多的小楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买； ②邻近交通主干道，交通异常便利； ③该楼盘与公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助。 （2） 劣势分析 ①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售； ②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心； ③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象。 （三）、项目企划思路 由于项目为成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功的重点。 我们的企划思路： 充分利用先天优越的交通环境 项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来缔造一个“中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特的品牌形象。 把握市场需求，迎合买家心理 随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。 营造现场舒适环境，引起客户购买冲动 在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关键。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心等方面营造舒适的内部环境。 体现“以人为本”的经营理念 面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。 （四）、定位 1、市场定位 附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊。可以说“一路之隔，楼价翻一番”。所以，本项目的区域划归应与社区紧密挂钩，淡化区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象。 以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。 2、项目形象定位 在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。 3、目标客户定位 其购房客户