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谋展商业一审度其势 商业战略，不是做未来的决策，而是为未来做现在的决策。 当一个顾客以逛街的悠闲心态，走进城市购物与商业中心（城市中 心区CBD)时，从企业的角度来看，他几乎可能成为CBD中所有购物或休闲 场所的顾客。但事实上，他不属于CBD中任何一家企业的确定顾客，因为他 是CBD本身的顾客，是被CBD的综合氛围吸引过来的，或者说，CBD中任 任何一家独立的企业个体，都没有能力单独创造出这样的顾客。 逛街与闲坐是城市发展到了一定程度后，人们为了体验休闲生活而 衍生出来的新生活模式。这种生活方式将看似零散的、不确定的、彼此不相 识的人们集中到了一起，并且制造出一股不可忽视的消费人流量。显然，没 有任何一家企业个体或产业整体，具有如此巨大的逛街号召力，也不可 能创造出闲坐这样的悠闲生活。它意昧着这样一个事实：原本无太大意 义的悠闲逛街，经过各种社会生活方式的提升、更新与改变，开始具有了潜 在的商业价值。因此，这些类型的顾客不是由企业个体或产业整体创造出来 的，而是社会大众本身的生活趋势。 那么CBD的出现，到底是地方政府规划的功劳，房地产公司的商业杰 作，还是各商业业态或是名牌专卖店加盟的业绩呢？其实，这些只是表面现 象罢了。它是生活趋势走向无形的力量所致。任何一个企业个体或整体 订业*都无法创造出如此巨大的商业机会，也就是说，正因为CBD被赋予或 具有了社会生活方式的意义，才能够创遣出如此巨大的顾客流量。实际上 也就是因为一种休闲生活方式的出现和流行，才使得政府组织、房地产公 司、各商业业态、品牌专卖店等原本毫无关联的组织个体，走到了同一个商 业区域的屋檐下。 所以生活方式走向具有强大的力量。第一，生活方式具有汇聚闲散人流的功能，使得原本塞不相干的顾客或顾客群体，在同一种生活方式中 势= 摩各种寒想不到的联系，并且汇聚成了一个巨大的商业圈。第二 生活方式具有引导人群流向的功能，使得原本盲目的、混乱无序的顾客流向 具有了确定的指向性和方向感，并最终走向了同一生活方式的方向。第二 生活方式具有重新定义消费的分类功能，原本很难区分的顾客之间的消费区别，在各种生活卞式的影响和作用下，开始形成了基于各种生活方式而分层次的消费 群体，即生活方式成为各个消费群休之间的屏风。 所以，城市未来的生活方式将遂渐成为商业项目至关重要的定位基点，而不仅是政府，品牌或企亚产品（业态）在创造着顾客和成功的商业 空间。未来商业空间规划与经营的成功与否，取决于对该城市人们生活态度 与走势的顺应，谋展商业=审知其势。商业战略不是做未来的决策，而是 为未来做现在的决策。 商业开发及运营，如何更好地去适应社会大众的消费导向，吸引更多的 消费人流进入商场消费。首先除了要有以上锐利的感觉之外，更要对商业地 产开发流程认知及商业各业态功能的属性有一定的了解，通过对市场的把握 与因地制宜地调整，选择相应业态或者组合各业态进行开发，再配合专业的 规划设计将其优化，最后利用科学、专业、规范的商业运营管理理念、制 度，推动商业项目成功与发展。 第一章 认识商业地产 第一节 商业地产概论 一、商业地产概念 商业地产（commercial property )，顾名思义即供商业经营而用的地产载 体，泛指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身、服务、休闲等经营业态的房地产 形式。商业地产从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别壁、写 字楼、厂房等房地产形式。商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运 作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、 运营、模式可复制等方面的特性，完全不同于众所周知的住宅房地产。 中国内地正式使用商业地产的概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（Mall)操作模式的订单式商业地产。商业地产兴盛于2004年WTO全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续推出其商业地产品牌，到目前为止中国大陆正处于商业地产高速发展时期。 二、 商业地产阶段性重点 地产开发商在开发商业地产时，要考虑项目的地理位置、商业定位、规划设计、招商策略、运营管理等阶段重点具体如下。 (1)确定地理位置。应考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、城市规划、人口密度等因素。 (2 )商业定位。应考虑功能定位（综合、购物、餐饮、娱乐、旅游……）、业态定位（百货、综合超市量贩、购物中心、精品广场、商场、专业卖场、量贩仓储、商业街区、奧特莱斯品牌折扣店……）、风格定位(呼应战略性商业定位业态的内装、外装与环境……）、市场定位（目标客户……).形象定位（切合定位的个性元素组合）、文化定位（项目所传达的文化主题内涵）等因素。 (3)进行规划设计。应