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GM6号地块可行性报告 2008.1 【绪论】 项目基本情况分析 庙港概况（一） 庙港概况（二） 庙港房产概况（一） 庙港房产概况（二） 宗地概况（一） 宗地概况（二） 项目基本定位分析 纯商业定位分析 纯商业定位分析——专业市场 专业市场——螃蟹交易市场特征 纯商业定位分析——专业市场 纯商业定位分析——酒店等旅游服务业 纯商业定位分析——其它商业定位 纯商业定位分析——小结 纯别墅定位分析 纯别墅定位分析——周边典型别墅项目分析 纯别墅定位分析——周边典型别墅项目分析 纯别墅定位分析——周边其它别墅项目对比 纯别墅定位分析——别墅市场特征小结 区域市场别墅产品供应仍以联排为主； 各楼盘客户群体都以当地的私营业主居多； 目前区域联排别墅售价为3500到4500元/平，但均价不到3800元/平，高于多层普通公寓约1000元/平方米； 产品面积跨度较大，联排从230㎡到400㎡不等，独栋介于560到700㎡之间； 去化速度普遍较慢； 除价格因素外，别墅本身的特性是否优越也同时也影响着别墅的去化速度。 纯别墅定位分析——标志性建筑可行性分析 纯别墅定位分析 纯别墅定位分析 纯别墅定位分析 纯别墅定位分析 商业、别墅综合定位分析 项目投资价值性结论 不同产品类型的比较 不同定位方式的比较 从纯别墅定位来看，由于体量大，去化速度慢，市场情况并不明朗，因此贸然全部定位于纯别墅，从风险和利好的角度判断，风险＞利好。 因此可以考虑将纯商业和纯别墅的定位综合考虑 别墅和商业的搭配组合定位是出于分担市场风险的考虑， 但这种定位是有一定的条件的： 1、总体说来，二者的搭配要相辅相成，和谐共进； 2、别墅一般属于高端住宅，因此其对周围环境以及配套的设施要求较高； 3、商业更多的讲究市场，重视人流作用； 定位的几种可能性： 1、别墅＋专业市场 2、别墅＋酒店等娱乐服务业 3、可能性2＋少量商铺 专业市场（螃蟹交易市场等）其档次较低且相对嘈杂，影响别墅综合景观，进而影响别墅销售。 酒店等娱乐服务业即可作为别墅的服务配套，又可对外来旅游及生意人员进行消费，但该地区已有一定的相关设施，市场竞争将较为激烈。 商铺的招商将成为较大的难题，但可考虑作为别墅以及酒店等娱乐服务业的配套，但对其档次将有较高的要求，而这种市场需求将较少。 以上3种定位可能性中，定位2、3有一定的市场空间，而这种市场潜力目前尚处于不确定之中。 优点： 各个产品类型平摊市场风险，体量小 缺点： 别墅的性质将对商业形成一定的限制，两者定位的融洽将是最大的问题 投资氛围较差，区域地理环境并不优越。 小户型、标志性建筑彰显气派 标志性建筑 40年的使用年限，周围居民的居住习惯 40年的使用年限，周围配套不完善，整体景观不明显 位于城郊，社区整体消费水平较低，地段劣势 周围已有较多类似配套，五星级度假村业也将要完工 螃蟹交易市场本身的性质，体量较大，后续难以去化 劣势 背靠太湖，一线水景优势，更低的价格 背靠太湖，一线水景优势，价格较低 无明显优势 背靠太湖，水景资源丰富 背靠太湖，蟹资源丰富，专业市场氛围业已形成 优势 联排 独栋 商铺 酒店等旅游娱乐服务业 专业市场 产品类型 独栋＋联排 纯联排 专业市场＋酒店等旅游服务业 酒店等旅游服务业 别墅＋酒店等旅游服务业 纯独栋 专业市场 别墅的性质和商业的性质在一定程度有所相左，如果处理不好，将会两败具伤 40年的使用年限，整体景观不明显； 体量较大，营销将面临较大的问题 螃蟹交易市场本身性质以及其市场上商户习惯； 周围已有较多类似配套，五星级度假村业也将要完工； 体量较大，去化速度将非常缓慢 劣势 分摊市场风险，各产品类型体量较少，易于去化 背靠太湖，一线水景优势，价格较低 背靠太湖，蟹资源丰富，专业市场氛围业已形成，水景资源丰富，该地右侧地块绿化良好 优势 商业、别墅 纯别墅 纯商业 定位方式 综合分析来看，该地地段一般，周围相关配套并不完善，区域投资价值并不明显，但其太湖优势成为其最大的亮点之一 若要决定该地的开发，则建议按以下方式开发最为合理： * 考量到该地块用地的特殊性，在对本项目进行项目可行性分析时，将遵循以下思路进行： 项目基本情况分析 项目定位情况分析 项目投资价值性结论 庙港概况 庙港房产概况 项目概况 纯商业定位分析 混合定位分析 纯别墅定位分析 是否值得投资 宜做何种定位 市场投资价值初步研判 庙港社区位于七都镇东,北临太湖,南接南环路,东跨庙震公路,西至庙港实验小学,总面积为1.5平方公里,共有居民918户,人口2008人。环湖公路、庙震公路纵横贯穿辖区,交通相对来说较为便利。 庙港社区主要以渔业以及部分光