“两型社会”背景下新区开发运营模式的探析——以湖南省益阳新区为例.pdfVIP

“两型社会背景下新区开发运营模式探析 ——以湖南省益阳新区为例 王红 刘震宇 (长沙永信评估咨询有限责任公司湖南长沙410011) 摘要：本文试图探讨“两型社会”背景下，适合新区开发的运营模式。通过以长株潭城市群“两型社会”建设综合配套 改革实验示范区益阳新区为例，分析了益阳新区开发的适用性政策、运营模式以及集约节约利用方式。本文总结的新区开发 运营模式，不仅为长株潭城市群“两型社会”其他片区开发建设提供了指导性经验，且为探讨大陆新区开发新型的运营模式 提供了依据。 关键词：两型社会；新区开发：运营模式；集约利用 1引言 党的第十六届五中全会从国情出发，明确提出“两型社会”，即资源节约型、环境友好型社会。2007 年12月，国务院批准长株潭城市群成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。并 要求结合实际情况，根据“两型社会”建设的要求，全面投入各个领域的改革。同时，在重点领域和关键 环节率先突破，大胆创新，尽快形成有利于能源资源节约和生态环境保护的体制机制，为推动全国体制改 革实现科学发展与社会和谐，发挥示范和带头作用。益阳新区于2010年初，湖南省省委、省政府将其确 定为长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革实验区的核心示范区，当下已基本完成各项基础性工作， 即将展开实质性建设。基于此，探析益阳新区开发运营模式，不仅为新区开发建设提供依据，且为其他片 区“两型社会”建设提供指导。 2新区开发政策的适用分析 新区开发建设范围一般是在现有的行政区域内规划确定，存在行政区划调整、征地拆迁规模过大的情 况，且管理机构一般重新组建，存在多层管理的问题。因此，解决行政体制创新、土地开发建设符合“两 型社会”发展目标、土地集约节约利用方式及农民拆迁补偿安置等问题是新区实施开发建设的前提，在处 理相关问题过程中，需参照国家、地方的政策法规，原则上不能突破其规定。目前，益阳新区在湖南省两 型办、益阳市人民政府、赫山区人民政府等多层管理的体制下，成立了新区管委会，但仍面临多头管理、 难以统筹的重大难题，如何在国家性、地方性政策法规的基础上，寻找适合新区开发建设的相关政策，是 新区实施开发建设的前提。因此，务必在新区土地规划、征地、土地储备、土地开发、土地交易、土地财 政管理、土地收入分解、项目用地等环节，选择适宜新区开发的土地政策，并对新区开发建设提供依据。 (1)新区开发建没，始在规划，应规划先行，以规划为指导。在新区实施开发建设前，需结合新区 实际情况，完成各项专项规划的编制，如土地利用总体规划、城市规划、基本农田保护规划、环境保护规 划、交通规划、节约集约用地专项规划等，并以土地利用总体规划为指导，要求各类规划协调一致，保障 410 各类规划的顺利实施。 (2)新区开发在各类规划的指导下，依据征地、开发、储备及交易环节相关政策法规，完成新区土 地一级开发，并为土地二级开发提供基础。涉及的主要政策法规有《国土资源部关于进一步做好征地管理 工作的通知》、(-I-地储备管理办法》、各地方出台的土地市场管理办法、各地方出台的土地市场交易规则 等。 (3)新区取得的土地财政收入，必须按照《财政部、国土资源部关于加强土地出让收支预算编制工 作的通知》等要求，确保新区土地出让收入及时足额缴入地方国库，且土地出让收支预算编制严格遵循“以 收定支、收支平衡”的原则。 (4)新区的新增建设用地土地有偿使用费必须按《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新 增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》等文件要求，实行中央与地方30：70分成体制，且需按 照相关政策，从土地出让金中计提部分用于其他建设，如按5％的比例计提国有土地收益基金、15％的农 土资金、15％的新农村建设资金、10％的农田水利建设资金等。 (5)新区所有项目用地均需按照《关于印发国有建设用地供应计划编制规范(试行)的通知》的 规定，纳入年度供地计划，且按照相关规定，在区域内落实保基础保民生的相关政策。 3新区开发运营模式比选分析 新区开发应遵循先行先试、体制创新等原则，并结合新区资源特色，以及“两型社会”发展要求，选 择合适的开发运营方式。益阳新区由湖南省长株潭两型办牵头，会同益阳市及赫山区政府，签订省市合作 协