2015年一季度房地产市场分析报告.doc

2012年一季度房地产市场分析报告 2012年以来，受中央对楼市调控政策依然严厉等因素影响，国内楼市发展已从狂飙突进转入常态发展轨道，一线城市楼市成交未现明显回暖，二、三线城市楼市成交也开始放缓。与此同时，全国大部分城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调，限购、限贷、限价等措施已成为地方政府不可突破的“红线”，国家房地产调控政策效果开始显现。 而浏阳由于地处四线城市，现阶段受宏观调控政策影响没有一、 二、三线城市明显，但变量因素有所增加，值得引起警惕。一季度，我市楼市受住房刚性需求增势不减，工业园区快速发展，城市化进程不断加快等利好因素推动，整体运行保持平稳。其具体情况如下: 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-3月份全市共完成房地产开发投资9.16亿元，比去年同期（5.12亿元）增长78.91%；房地产业直接产生地方税收1.89亿元（含财政契税1237.85万元），比去年同期(1.50亿元，含财政契税1019.0万元)增长26.0%，占全市地税总收入的30.96%。 1 图1：浏阳市2012年1-3月份房地产投资额增长率 2、在建规模分析 1-3月份，全市共有房地产在建项目44个（含待销尾盘），其中开发面积在5万m以上的达到26个，在建房屋施工面积272.15万m，比去年同期(162.79万㎡)增长67.18%，房屋新开工面积64.69万m，比去年同期(27.21万㎡)增长137.74%，房屋竣工面积14.98万㎡，比去年同期（20.47万㎡）下降26.82%。 222 2 表一：在建房屋类别构成情况 表二：新开工房屋类别构成情况 3 表三：未销售商品房屋结构构成情况 1、商品房销售分析 1-3月份我局共办理商品房合同备案登记1118户，其中住宅779户。 房屋备案登记销售面积12.21万m2，比去年同期 (25.10万㎡)下降51.35%，其中:期房销售登记备案面积10.53万m2，占销售总面积的86.24%；现房销售面积1.68万m2，占销售总面积的13.76 %，商品房成交金额5.43亿元，比去年同期（8.38亿元）下降35.20%。另据统计，乡镇人员进城购房面积6.54万㎡，占销售总面积的53.57%，与去年同期相比(50.60%)增长近3个百分点；城区人员购房面积4.54万㎡占销售总面积的37.18 %，比去年同期 (38.45%)下降1个百分点；外来人员购房面积 1.13万㎡占销售总面积9.25%，比去年同期 (10.95%)下降近2个百分点。 表四：商品房供需基本情况（累计） 4 表五：商品房屋销售构成情况 单位：万m 2 图2：各区域商品房销售情况 单位：万m2 2、商品房屋套型分析 5 单套建筑面积90 m2以下的普通商品住宅销售161套，占销售总套数的20.67%，90—144㎡普通商品住宅销售455套，占销售总套数的 58.41%，144㎡以上的非普通商品住宅销售163套，占销售总套数的20.92%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析 据统计， 1-3月份我市城区共办 理二手房转移登记331宗，比去年同期(537宗)下降38.36%，成交面积3.83万㎡，比去年同期（8.83万㎡）下降56.63%，成交额为0.75亿元，比去年同期（1.12亿元）下降33.04 %。一、二级市场交易比例（12.21万㎡/3.83万㎡）为3.19：1.0，一二级市场交易比例呈持续扩大趋势，一二级市场发展不平衡。 6 四、房地产市场价格分析 据统计，截止三月份底，全市商品住房均价达到3373元/m（根据加权平均法计算得出），比去年末（3261元/m）环比增长3.43%；另各区域商品住房算术平均价（销售总金额/销售总面积）分别是市中心区域3875元/㎡、花炮文化城区域3925元/㎡、集里区域3227元/㎡、行政中心区域3178元/㎡、园区乡镇区域2763元/㎡，受高端楼盘不断进驻及综合配套设施日益改善等因素推动，园区乡镇和集里区域涨幅大于市中心和花炮文化城区域，而受新楼盘进驻减少等因素影响行政中心区域有所下降。 22 图3：浏阳市2012年1-3月份各区域房地产市场价格 五、房地产市场运行特点 （一）新楼盘加速入市，开发投资增长强劲，企业信心持续提升 7 今年以来，我市先后有多个园区乡镇楼盘入市。同时，为应对步入常态化的楼市宏观调控，我市大部分房企尤其是园区乡镇楼盘积极调整营销策略，普遍采取了以让利促销、加速资金回笼为目标的销售策略，效果均较乐观，对房地产开发投资信心依然充足。据测算表明，今年1-3月份我市房地产开发投资连续实现同比正增长，分别高达140.96%、120.48%、78.91%