从美国房产税看我国房产税改革.doc

从美国房产税看我国房产税改革 程娅:从美国房产税看我国房产税改革 【业界视点】 从美国房产税看我国房产税改革 程娅 (湖北大学商学院湖北武汉430062) 摘要:房产税改革直接关注民生.重庆,上海两地在全国率先推出房产税试点改革方案,引起学术界和社会各界人士的 广泛关注.全面客观地分析试点地区的税制设计方案,并借鉴美国房产税模式的相关经验,对我国房产税改革在全国的顺 利推进具有重要意义. 关键词:房产税改革;经验启示;美国 房产税在上海,重庆试点至今已满4个月.据有关数据显示, 截至5月6日,重庆市已经入库的房产试点征收税款有79万;截 至4月27日,上海市税务机关认定应征税的住房2306套,约有20 笔应征房产税已经缴纳,收入总仅100多万元,两市入库税款尚不 足上海一套住房价格.按两市的征税标准,其一年的房产税收入仅 仅只有十几亿,远远不能满足保障性住房建设的需求.虽然近几月 来沪渝两市成交量萎缩,但房价依然坚挺,房产税试点效果欠佳. 税率低,覆盖窄,税收优惠宽松,使得这次房产税改革更多的是在 释放政府调控信号,其改革探索意义大于实际操作效果.在此种情 况下,比较沪渝两市房产税改革方案,并充分借鉴周外相关经验, 在实践中摸索出适合我国国情的房产税制度势在必行. 一 , 沪渝房产税改革试点比较 (一)试点实施范围 上海市的试点范围涵盖整个市行政区域,包括l7个市辖区和 1个县;而重庆市的试点范围仅限于主城九区行政区域,即渝中 区,江北区,沙坪坝区,九龙坡区,大渡口区,南岸区,北碚区,渝北 区,巴南区,含北部新区,高新技术开发区,经济技术开发区(以下 简称主城九区). (二)课税对象 在课税对象的认定上,以家庭为单位核算拥有的住房数量 和面积.沪版房产税改革方案规定,对本市户籍居民家庭在本 市新购第二套及以上住房,非户籍居民新购第一套及以上住房 征收房产税;而渝版房产税的课税对象为主城九城区内个人拥 有的独栋商品住宅,新购高档住房以及在重庆市无户籍,无企 业,无工作的个人(以下简称__I无人员)新购的第二套(含)以 上的普通住房.其中高档住房是指建筑面积交易单价达到上两 年主城九区新建商品房住房成交建筑面积均价2倍(含)以上 的住房.未列入征税范围的个人高档住房,多套普通住房,将适 时纳入征税范围. 两个版本的方案均具有很强的针对性.沪版房产税改革方案 仅对新购住房开征房产税;而渝版则对新购高档住房,存量和增量 独栋别墅均征收房产税,课税范围更广.既保护了居民合理的自住 需求,又在一定程度上增加房屋多产者的负担,打击对高档住房的 投机炒作,有利于抑制住房消费的两极分化,从而缩减贫富差距. 但另一方面,也导致两市房产税课税对象没能涵盖全部个人住房, 不能充分发挥房产税的作用. (三)纳税人 两试点城市改革方案均规定,个人住房房产税的纳税人为应 税住房的产权所有人;纳税人是未成年人的,纳税人为其监护人. 渝版方案规定则更加细化,如产权出典的,由承典人纳税;产权所 有人,监护人,承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典 纠纷未解决的,由代管人或使用人纳税. (四)计税依据 沪版方案规定,计税依据参照应税住房的房地产市场价格确 定的评估值,评估值按规定周期进行重估.试点初期,暂以应税住 房的市场交易价格作为计税依据.房产税暂按应税住房市场交易 价格的70%计算缴纳.渝版方案则规定应税住房的计税价值为房 产交易价格.条件成熟时,以房产评估值作为计税依据. (五)税率 两城市的试点方均选择了差别化的税率方式,对超过既定标 准的住房采取累进性的方式征收.沪版房产税采用两档累进税率, 税率暂定为0.6%.对于应税住房每平方米市场交易价格低于上年 度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率减按O.4%计 算.渝版方案则适用三档累进税率,应税住房建筑面积交易单价在 上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的,税 率为0.5%;三倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍以上的税率为 1.2%.三无人员新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为 0.5%.从税率的绝对水平来看,渝版方案明显高于沪版方案,其最 高税率与现行营业性住房的房产税税率持平. (六)减免标准 不同于国际上通行的将收入标准和特定人群作为减免标准, 两城市试点方案均以面积为减免标准,主要是为了降低征管成本, 提高征管效率.上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二 套及以上住房的,合并计算家庭全部住房面积,人均不超过6O平 米的,其新购住房暂免征房产税;人均住房面积超过6O平米的,新 购住房按超出部分的面积征收房产税——即免税面积为人均6O 平米.重庆方案则采取一次性减免的方式,存量独栋商品住房免税 面积为180平方米,增量独栋,高档住房免税面积为100平方米.