北京物业项目经理考试试题 必学.doc

北京物业项目经理考试试题 必学 目 录 北京物业管理实务（考试大纲） 2 一． 物业服务企业 2 二． 物业管理招投标 3 三．物业服务合同 5 四． 早期介入 7 五． 物业的承接查验 8 六． 物业入住与装修管理 10 七． 房屋及设备设施管理 11 八． 物业环境管理 14 九． 公共秩序管理服务 16 十． 物业管理风险防范与紧急事件 17 十一． 物业财务管理 18 十二． 物业管理档案管理 21 十三． 人力资源管理 23 十四． 客户管理 25 十五． 物业管理应用文书 26 北京物业管理实务（考试大纲） 一． 物业服务企业 1．物业服务企业的概念 物业服务企业：依法成立、具有专门资质，并具有独立法人地位，依据服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 2．物业服务企业的特征 独立企业法人：享有民事权利，承担民事责任，独立核算自负盈亏；明确经营宗旨，管理章程，具备相应资质；有资金，设备，人员，经营场所； 属于服务型企业：本社不制造产品，它是通过常规性的公共服务，延伸性的专项服务，随机性的特约服务，委托性的代办服务和创收性的经营服务等，实现物业的保值和增值。 具有一定准公共管理性质的职能：公共秩序维护，市政设施维护等。 3．物业服务企业的分类： 按投资主体的经济成份：全民所有制、集体所有制、民营物业服务企业、外资（独资、中外合作）、其他（资产属于多种所有制的经济成分的投资主体） 按股东出资形式：物业管理有限责任公司（股东以出资额为限），物业管理股份有限公司（全部资产被分为等额股份），股份合作性物业服务企业 4．物业服务企业的常见模式 房地产建设单位的附属子公司或部门 独立的物业服务企业 物业管理集团公司（股权隶属、行政隶属） 5．物业服务企业的工商注册登记 内容：企业名称的预先审核，公司地址、注册资本、股东人数、法定代表人、公司人员和公司章程（总则、主营范围、注册资本、股东的名称、权利、义务、出资方式、转让条件、公司机构、产生办法、职权、议事规则、法定代表人、解散事由、清算办法、职员录用等各种规章制度） 6．物业服务企业的组织形式 直线制：最简单的组织形式；（优）领导及指挥与职能一身，命令统一，权责分明，指挥及时；（缺）领导者通晓各种专业知识，具备多方面知识和技能。 直线职能制：以直线制为基础，两个一项项目；（优）加强专业管理职能，适用涉及面广，技术复杂，服务多样，综合性强；（缺）人员多、成本高，横向协调困难，工作效率低。 事业部制：两种类型以上物业，分权管理，独立核算；（优）强化决策机制，调动各事业部门积极性、责任心、主动性，有利用复合型人才考核培养；（缺）协调困难，机构重叠，人员过多。 矩阵制：直线职能制纵向领导为基础；（优）加强职能部门横向联系，充分利用人力资源有较强机动性，适用性；（缺）组织结构稳定性差，多头领导，部门之间关系复杂。 多维制、职能制 7．物业服务企业组织机构设置的要求 要求：统一领导、分层管理；分工协作；力求精干、高效、灵活。 影响因素：企业战略、外部环境、技术因素、规模组织、企业所处发展阶段。 机构设置：总经理室、人力资源部、工程管理部、财务部、品质管理部、市场拓展部、经营管理部、安全管理部、环境管理部。由企业自身需要设定。 8．物业服务企业的资质审批及管理 一级资质 二级资质 三级资质 审批： 国务院建设主管部门 省自治区人民政府建设主管部门 直辖市人民政府建设主管部门 区人民政府建设主管部门 条件： 两种以上物业 两种以上物业 500万资金 300万资金 50万资金 多层200万㎡ 多层100万㎡ 有物业项目 高层100万㎡ 高层50万㎡ 独栋别墅15万㎡ 独栋别墅8万㎡ 其他50万㎡ 其他20万㎡ 专业管理+技术人员不低于30人 专业管理+技术人员不低于20人 专业管理+技术人员不低于10人 中级以上职称不低于20人 中级以上职称不低于10人 中级以上职称不低于5人 资质管理：新设物业服务企业其资质等级按最低等级核定，且设一年暂定期。 项目承接范围：各种项目30万以下的住宅20㎡以下住宅8万以下的非住宅5万㎡以下的非住宅1．入住准备．物业人住流程及手续、费用交纳、验房及发放钥匙、资料归档等服务内容的管理．物业