房地产开发项目研究报告.docVIP

房地产开发项目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位：**￥￥房地产开发有限公司 编制时间： 二O一O年二月十六日 “ 目 录 1、项目概况……………………………………………………………………04 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………04 3、市场分析和项目定位………………………………………………………05 4、规划发展建议………………………………………………………………22 5、资源供给……………………………………………………………………24 6、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24 7、开发建设计划………………………………………………………………25 8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26 9、结论及建议…………………………………………………………………27 一、项目概况： 二、开发项目用地的现状调查及动迁安置： 1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。 2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。 3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。 4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。 三、市场分析和项目定位： 一）、市场分析： 1、2009年**市房地产市场供给现状分析： 1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2009年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2008年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。 2）、2009年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2008年所占比重下降6.3个百分点，为83％。 2009年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2008年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2008年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2008年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2008年减少106773平方米，402套（幢）。 从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。 2008年**市住宅投资所占比重为89%，2009年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2008年7.8%上升至2009年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。 3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。 4）、商品房进入市场情况： 2009年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场 980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。 从2009年商品房市场投入走势看，2008年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2009年一季度。从2009年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。 2、2009年**市房地产市场需求现状分析： 2009年，**市房地产市场需求总量大于2008年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2009年下半年商