20110217_东莞_保利樟木头项目情景洋房可行性研判.ppt

保利樟木头项目情景洋房项目可行性研究判 呈：保利集团 目前东莞情景洋房在售楼盘汇总 楼层不同，附加值不同，价格差别很多。一般一楼亲地价格较贵。无电梯越网上越便宜，有电梯顶楼复式价格较贵 香樟半岛（140-200㎡多层）：客户结构与香樟绿洲类似但重叠较少，客户层次更高，客户看重项目低密度，高舒适度 市场表现结论：市场能够接受该类型产品，但价格实现与双拼联排相比较低 方式1：不做情景洋房，总收益约22亿 方式2：做一定比例的情景洋房，总收益约21.6亿 结论：从控制风险角度出发，建议项目做一定量的情景洋房，比例控制在5％-10％之间 情景洋房产品分类 3＋1模式：1、2层加上复式（万科城） 4＋1模式：1、2、3层加上复式（万科水晶城、理想0769） 5＋1模式：1、2、3、4、层加上复式（金域中央） 3＋1宽景洋房户型：一层为平层，赠送地下室和露台；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台 六大价值点： A、1－2层均有地下室附送 B、独特的露台空间 C、丰富的建筑形态 D、豪华的顶层套房 E、气派的横向客厅 F、亲近的邻里关系 3＋1宽景洋房优势、劣势 优势一: 低密度产品物业，吸引客户 优势二： 解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求 优势三： 整体户型的亲地亲景均衡 劣势一： 总户数少，土地价值未能最大化 劣势二： 产品区分不明显，不够丰富，较难不同满足客户需求 3＋1宽景洋房：深圳万科城 3＋1宽景洋房：深圳万科城 3＋1宽景洋房户型小结 3+1式宽景洋房三四层复式面积最大为180-200平方米，其次为一层、最后为二层； 一、二层户型面积为130-150㎡两种面积区间； 一、二层之间面积差距不超过20㎡。 4＋1花园洋房：一层至三层为平层，四五层为复式；每户均有露台，外立面为层层退形式；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户 4＋1花园洋房优势 4＋1花园洋房：万科水晶城 4＋1花园洋房：万科水晶城 4＋1花园洋房：万科水晶城 4＋1花园洋房：万科水晶城 4＋1花园洋房：理想0769 4＋1花园洋房：理想0769 4＋1花园洋房：理想0769 4＋1花园洋房：理想0769 4＋1花园洋房户型小结 1－3层面积递减，4\5层复式面积较大； 花园洋房1－3层面积依层数递减分别在130至100㎡； 4+1式花园洋房四五层复式面积最大为160-180㎡。 5＋1宽景洋房：多层创新产品，高附加值。 1－2层赠送地下室；独特的露台、室内花园；丰富创新的空间；豪华的顶层套房 一层赠送地下室，前后花园、室内花园； 二层赠送地下室、露台、地下室、露台、转角凸窗； 三层3.95米挑高客厅、夹层、双露台； 四层3.95米挑高客厅、三错层、双露台； 五六层为复式，6米挑高客厅、6米室内花园、复式、露台。 5＋1宽景洋房优劣势 5＋1宽景洋房：金域中央 5＋1宽景洋房：金域中央 5＋1宽景洋房：金域中央 5＋1宽景洋房：金域中央 5＋1宽景洋房：金域中央 首层庭院、二三层超大露台，与自然更亲近 户型设计：舒适空间，家人各得其所 户型设计：高度创新，给客户更多附加值 5＋1宽景洋房户型小结 底层、顶层面积大；中间层面积较小； 1－2层面积为230～290㎡； 3－4层面积为130－160㎡； 5\6层面积为190－225㎡。 三种洋房产品优劣势分析 理想0769 12m2超大景观阳台，视野开阔 超大面宽景观阳台，视野开阔 送一层40m2，层高3米，实用率100% 送近30m2的地下室，附加值高 三阳台设计，多面通风、采光 豪华主卧，配备观景阳台 理想0769 送3个超大露台，附加值高 6米挑高客厅设计，豪华气派 送地下室，且有电梯直达 豪华主卧设计，配观景露台 上下功能分区合理，套内实用率110% 户户朝南的阳台或露台； 客厅和餐厅方正； 卫生间位置居中方便各个空间使用； 采用凸窗扩大空间感； 一楼庭院入户，留有入户平台位置。 面积 整体空间 户型小结 5+1价值梳理 优势一 创新户型设计等情况下，吸引客户 优势二 户型面积层次差异化，可为客户提供从舒适三房到阔绰四房的多种户型选择（130㎡-230㎡） 优势三 能满足对大露台有需求但受别墅总价过高的客户需求 劣势一： 整体外观层次感不强 劣势二： 亲近邻里关系较弱 大面宽户型 高附加值 舒适性与人性化 低总价类别墅 优劣汇总 2.8M层高 60～95 ㎡ 地下室 － 露台 13.5 进深 11.85 开间 1.5 层数 4/2/2 房型 230－290m2 建面 前花园 地下室60－95㎡，2.8M层高 开间4.95M 室内花园 后花园 品牌电梯 二层露台盖 二层地下室 楼梯 前后花园、地下室、室内花园 金域中央 2.8M层高 61～82 ㎡ 地下室