1到15号地块综合速算表11.xlsVIP

1到15地块综合测算粗表 用地编号 用地面积（平方米） 用地面积（亩） 用地性质 缴纳拍卖地价100万/亩（万元） 土地虚实价格造成资金占用（万元） 控规容积率 设定容积率 限高（米） 公共绿地面积（平方米） 拆迁量(平方米） 拆迁奖励1.5倍（万元） 建筑面积(平方米） 核心区公建面积按20%，非核心区10%（平方米） 商业面积（平方米）商业100%，商住30%，住宅20% 住宅面积（平方米） 销售总价（万元） 规划用途（建议） 项目启动资金（招拍挂+拆迁+10%预备费用）（万元） 开发顺序（1）先形成核心区方案 开发顺序（2）上下地块对走方案 拆迁顺序 销售回款时间轴（第X月到第X月） 资金运用时间轴（第X月到第X月） 商业 商业+公建 B 酒店 酒店+公建 J 客栈+商业+住宅+公建 C G 商住 D E 住宅 家具建材商贸城 A 1-18 I 酒店+商业+住宅+公建 H F 精品住宅+洋房+商业+公建 精品住宅+洋房+公建 K 洋房+别墅+公建 L 精品住宅+公建 洋房+住宅+公建 M 公建 医院/教育 N 用地编号 4-10 简要说明： 项目延递时间轴（第X月到第X月） 毛利润 净利润（万元） 开发顺序 开发顺序 A B C D E 现金留存 现金留存 本金 项目启动 项目启动 地块编号 地块编号 M 土地款返还 土地款返还 项目可用资金 项目可用资金 销售收入 销售收入 毛利润 营销成本 营销成本 F G H I J K L N O O 本表为速算表格，主要为判断地块发展顺序使用，速算房价按照现有市场估价，若前3个地块操作成功，则由于整个2700亩地块的产业价值提升，则商业和住宅（主要是别墅和低商别墅类型）市场估价有提升空间。经过测算，若首期地块不能成功为后期项目提供现金流支持，则项目结束。从拆迁角度切入，1到5号地块拆迁量较大，所以项目推动的速度受到极大限制，投入大，成效低的事情慎重为妙。9到15号地块属于比较生僻的地块，拆迁量较小，阻力最小，实际反倒是适合发展的地块。考虑到政府要求首先形成古城旅游核心区优先发展1到5号地块的需求，结合公司现金流情况，建议分地块发展的思路是一南一北，一住一商，交叉插入式发展。利用南面14、12、9号地块形成的现金流为1、3、4号地块提供支持，在1到5号地块区域建立形象，这样交叉则能取得较高的后期2、5号地块核心区域以及7、8、10、11、15号地块的商业和住宅溢价空间。1到5号地块单地块发展以均速稍慢的速度建设，9到15号地块的单地块发展以加速度发展。6号地块最后发展或不发展。强化宣传在建项目的单地块未来值。前期项目的客户对象主要是政府官员，形成行政极点效应，中期项目的客户对象主要是毕节地区各种生意人，形成商业基础客户，后期项目的客户对象要面对全贵州省，大旅游形象成型，形成旅游极点效应，吸引大量外来投资者。 5000万 成本利润率（%） 别墅+商业+公建 地价（暂估万25元/亩） 拆迁成本（万元）货币补偿、实物安置按成本计 建安成本（1500元/平米） 绿化景观（200元/平米） 基础设施及配套（300元/平米） 前期费（设计、勘察、场平、规费等100元/平米） 商业销售总价（商业售价核心区1万，非核心区0.65万（元） 住宅销售总价（元）（核心区3000，非核心区2500） 销售费用占销售总价3%（万元） 营业税（5.5%） 利润 所得税（利润15%） 建设成本 投资回报 公建回购按建筑总面积10%计（万元） 拆迁成本 建安成本 营业税 现金留存 拆迁成本 建安成本 营业税 1.00 17773.79 26.66 666.58 2666.34 -1999.75 1.20 .80 9.00 .00 1478.73 336.06 504.08 14219.03 2843.81 .20 11375.23 .00 2132.85 1500.00 10000.00 284.38 200.00 10000.00 426.57 300.00 10000.00 113.75 100.00 10000.00 2957.56 11375.23 1.00 .00 .30 11375.23 341.26 .03 625.64 .06 6280.10 942.02 .15 5338.09 1.81 597.20 1500.00 300.00 200.00 100.00 10000.00 3487.46 1.00 2.00 26996.04 40.50 1012.45 4049.81 -3037.36 1.20 .80 9.00 .00 2417.13 549.14 823.71 21596.83 4319.37 .20 17277.47 .00 3239.52 431.94 647.90 172.77