产权式酒店案例分析.docVIP

第三部分 产权式酒店运作模式（案例研究） 一、紫薇·银座 1、紫薇·银座投资回报方式 业主购房可办理5成10年按揭，也可选择一次性购房，一次性购房优惠5%； 业主与开发商签订购房合同后，再与酒店管理公司签订委托经营合同，酒店承诺给业主固定年11%的投资回报（税前），同时业主可享受每年有15天的免费酒店入住权，合同期限20年，20年之后业主有权利自行处理其酒店资产，也可与酒店管理公司续约。 与酒店的委托经营管理方式有两种： A、有限自用投资型酒店。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。B、投资+经营型酒店。投资者在签定一个或数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。世代锦江—8折不等的优惠。 参与酒店分红 业主按一定比例参与酒店年终利润分配，开发商不承诺固定回报，业主应分摊酒店亏损； 业主年度收益额=业主可分得利润×（业主物业价值÷物业总价值）—8折不等的优惠； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿； 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报 固定回报+利润分红 管理公司为业主提供等额回报，回报额=业主物业总额*固定回报率；回报额不低于其按八成三十年方式计算的月供款（年回报率=年回报额/总房款），即5.2%； 业主与酒店按7：3比例参与酒店年终利润分配，业主年度收益额=业主可分得利润×（业主物业价值÷物业总价值业主年度收益额—8折不等的优惠； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；； 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报世代锦江经营管理公司雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属的酒店公司经营管理筹备开业和第一年由深圳雅兰酒店有限公司委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理。2、财务制度 经营管理公司将按照财务与审计制度实施管理，以高透明度面向业主对经营管理方面的各类询，定期向业主通报雅兰酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师 事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照宴席报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受 投资回报。 A方案休闲投资型（享有100％利润分配）委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：12个月）；业主可随时入住酒店，不数，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏；委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费且业主不原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他合部经营成本。 B方案投资回报型（享有60％利润分配）委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。 业主在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损；每年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由展商承担，业主无须交付；超过80分时， 业主入住需按当日散客房价的优惠价支付房费，且不再实施签分制； 在年终利润分配时，发展商与业主按4：6的比例，分享业主应分得的可分配利润。（具体分配方案见第八条）业主若提前终止委托合同（需书面申请并得到发展商书面同意），如果酒店在过去的委托期内盈利，业主则可按本管理方式第八条的规定分配利润；如果酒店亏损，业主则需按第八条的计算方法分担亏损。方案完全自用型的业主委托管理的方式（不委托经营） 酒店公司仅提供酒店式基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用（40元/M.月）且不参与酒店利润分配；当业主提出换洗布草及补充洗漱用品的要求时，酒店将向业主提供该项服务并收取70元/.间的客房服务费。业主每间房业主将拥有两张有酒店编号的精美业主卡，两卡享有同等权益，业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服