成都洪河谷生活广场营销方案.docVIP

洪河谷生活广场前言2003年对房地产市场来说是房地产政策年，对于土地市场、房地产金融市场，国家采取了通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、经济适用房的建设等一系列措施，调控房地产市场的供应量及供应结构，加大普通商品房及经济适用房的供应，规范城市动拆迁，发展二手房市场；严控房地产开发企业银行贷款，加强住房贷款担保体系将降低信贷风险等等一系列的宏观政策调控，在大家对楼市发展方向产生疑问的时候，国内部分大城市的房价发生了较大的变化；截止到2004年5月份，广州、北京、深圳的高价房开始小幅回落，成都、杭州等其他一线城市的房价停止了前两年的大幅增长态势，二手楼市场也明显缩量；商品房的售价及销售面积呈现双增长，但总体增幅较去年均出现回落；表明房地产供求结构发生了轻微的变化，同时相关政策对房地产市场的影响导致持币观望的情绪在蔓延。2004年房地产市场回顾1、成都经济现状 成都市统计局资料显示，2004上半年，全市经济增长逐月加快，共实现地区生产总值948亿元，比上年同期增长13.5%，增速为近年来的最高水平。383.57亿元，增长24.5%，其中完成基建投资158.73亿元，更新改造投资67.23亿元，房地产投资121.40亿元，分别增长24.5%、26.4%、25.6%。314.28万平方米，增长19.1%，商品房销售额61.83亿元，销售给个人60.93亿元，分别增长13.9%、15.0%126.80亿元，同比增长18.3%。完成地方财政收入61.91亿元，增长19.7%，地方财政支出70.53亿元，增长15.8%6月末，全市金融机构存款余额3469亿元，金融机构贷款余额2680亿元，分别比去年同期增长16.2%和8.2%，全市储蓄存款余额1613亿元，同比增长17.7%。 2、市场供：新盘数量，供应量。2004年-8月份，3、市场： 4、政府政策对房地产市场的影响二2004年半年成都房地产市场发展情况及预判1、从微观市场表现来看，截止到月份止，商品房供应量增长较快，商品房供求出现转折点，达到1.1：1；但没有发生根本性转折，区域性供求关系不均衡表现明显。如板块、板块，以及市场上市量明显扩大，城中、城板块供应量明显减少。市场供应量到半年会更加放量大部分将会集中在上市。2、从宏观经济表现来看，成都市房价继续上涨可能性较大，但涨幅趋缓。国家在宏观政策上对房地产市场进行规范调整，是为了规避风险，防止泡末；总体政策面还是鼓励房地产业的继续平稳发展的；从消费走向来说，住宅标准提高与家庭大件耐用消费增长、商品房消费增长直接带动其它行业增长趋势明显，特别表现在居民二次置业的比例大范围增加；从城市发展阶段性规划来说，旧城改造导致拆迁量加大，住宅人均面积达到小康化标准等都对商品房上市量及房价上升有正面的影响。3、房地产产品品质化与多元化时代到来。市民购房越来越重视产品品质，对建筑质量，物业管理、开发商品牌要求也越来越高；和前两年的房地产的市场发展比较，产品的细分更加明晰，各类产品的档次也明显拉开，板块区域之间的市场定位也逐渐清晰。第一部分? ? 市场研究本项目地处，结合成都房地产市场整体发展情况，我们将研究的重点放在板块，对区域板块进行研究，对比本项目在区域板块中的地位进行研究。1、?市政规划的影响2、管理的规范 1、价格状况分析（单位：元/平米）?户型状况及分析 ?面积配比状况及分产品规模及容积率状况与分析?置业客户年龄分析 ?置业客户对面积的意向要求 ?置业客户对价格的意向要求?置业客户对装修标准的意向要求 ?置业客户认知项目的渠道分析 广告载体不外乎：报纸、电视、电台、信函、户外等。房地产广告根据楼盘不同的特征，广告媒体选择各有侧重。房地产项目因其所有地域性特征，大多选择当地媒体为推广主流媒体。广告因需要诉求内容较多，且在短时间内被更多的人所认识，以报纸为最佳，通常房地产广告以报纸为主，也可根据情况在其他媒体发布。 成都报媒依次为：成都商报——华西都市报——成都晚报/天府早报——成都日报——其他非主流媒体。      第二部分? ? 产品分析一、? 区域内板块分析板块形成于200年上半年，楼盘的总体品质差距不大，目前基本上是大板块构成了的市场；现分析如下：（一）板块板块特点：位于，配套设施比较成熟，属地形。代表楼盘：1、? ? ? 开发商：成都有限公司主力户型：-128平方米平均价格：分析：（二）板块板块特点：， 代表楼盘；1、? 开发商：成都开发有限公司项目规模： 2、? 开发商：项目规模：占地亩，项目一期推出开发商：建筑： 户型设计： 户型方正实用，通风采光较好。 ???对本案的影响： 有一定环境，底商口岸一般，会对本案商业物业部分形成竞争，其住宅销售接近尾声