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房地产投资分析与评价 房地产投资分析与评价 授课人 : 林 坚 （北京大学环境学院城市与区域规划系） 1 授课纲要  第一章 概述  第二章 房地产投资分析与评价的基础理论  第三章 房地产投资分析方法  第四章 房地产投资经济评价与项目可 性研究  第五章 房地产投资决策 2 第三章 房地产投资分析方法 第一节 传统房地产投资分析方法 第二节 目前常用的房地产投资分析方法 3 第一节 传统房地产投资分析方法 一、投资价值法与基本 务分析模型 二、报酬率法 三、投资回收期法 四、租金指数法 4 第一节 传统房地产投资分析方法 一、投资价值法与基本 务分析模型 1 、投资价值法 V=I/R 式中：V—— 投资标的物价值 I—— 年净运营收入 R—— 报酬率 准则：投资标的物价值大于投资成本，投资可 行 5 第一节 传统房地产投资分析方法 2 、基本 务分析模型 （the Basic Financial Feasibility Model ， BFFM ） （即：自有现金流量模型 ， Equity Cash Flow Valuation Model ） 投资价值 = 贷款金额 （抵押贷款金额）+ 剩余 产价 值 抵押贷款金额 = 每年还本付息额 / 贷款常数 剩余 产价值 = 税前现金流量 / 自有资金报酬率 6 投资价值 = 贷款金额 （抵押贷款金额） + 自有资金 7 第一节 传统房地产投资分析方法 ●抵押贷款金额 = 每年还本付息额 / 贷款常数 —— 贷款常数 （K ）取决于贷款期、年利率 K= 每年等额偿还贷款的本利和 / 贷款总和 =DS/P —— 每年还本付息额 （DS ） DS= 年运营净收入 / 债务保障比例 =NOI/DCR —— 债务保障比例 （DCR ） DCR = 年运营净收入 / 每年还本付息额 =DS/ NOI 要求：债务保障比例一般应大于 1.2 ，越高则说明贷款人承 担的风险越小。 8 第一节 传统房地产投资分析方法 ● 自有资金 = 税前现金流量 / 税前 自有资金报酬率 （ROE ） —— 税前现金流量 税前现金流量 = 年运营净收入 - 每年还本付息额 = NOI-DS ●方法操作要求 年运营净收入 （NOI ）预先估定，税前 自有资金报 9 酬率 （ROE ）、债务保障比例 （DCR ）