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房地产的节税技巧与策略 主讲教师 **** 中国注册税务师 建筑之家 整理 一、引言 （一）税收政策差异：中国和美国 中国的税收政策说变就变，变得税务官说不清楚、老百姓稀里糊涂。 案例： 变幻莫测的二手房税收政策 国家税务总局关于营业税 若干政策问题的通知 财税[2003]16号 国家税务总局 财政部 建设部 关于加强房地产税收管理的通知 国税发[2005]89号 （1）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税  （2）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续 （3）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税 （4）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间  概括 小于2年，普通房和非普通房全额征 大于2年，普通房免征，非普通房按差额征 国家税务总局 关于调整房地产营业税有关政策的通知 （财税〔2006〕75号） 2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税 概括 小于5年，普通房和非普通房全额征 大于5年，普通房免征，非普通房按差额征 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知 财税〔2008〕174号 自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 概括 小于2年，非普通房全额征，普通房按差额征 大于2年，普通房免征，非普通房按差额征 美国的税收政策基本不变，要变就变得大家明明白白、心里有底。 案例: 1995年的美国预算大战 （二）税收观念差异：中国人和美国人 中国人对税收和死亡的认识模模糊糊，活着埋头挣钱过日子，死了留下遗产传世代。 美国认为税收和死亡同样不可避免，活着挣钱纳税过日子，死了甩掉遗产进天堂。 中国人在美国逃税 “四大家族”(主要是孔祥熙和宋子文为代表)20世纪40年代利用美援物质和他们的特殊途径在美搞投机倒把，被美国财政部查出偷税几千万美元，告到总统杜鲁门处。 美国中央情报局和美国财政部联合清查，在美来历不明的非法财产居然达到20亿美元以上，美参众两院一致决定:永久冻结四大家族在美非法财产和在美银行保险库里来历不明的古玩、字画、珠宝、黄金，补清偷税金额和罚款。 （三）对房产升值的不同感受 ——中国人和美国人 1、美国人的居住烦恼 2、美国人的住房心愿 3、美国人的迁居现象 （四）中国的房地产税费体系 1、中国的18种税 2、中国的10+1种房地产税费 现行税费18+1个 涉及房地产的税费11个，即营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税、印花税以及契税、耕地占用税 我国的房地产税费集中在取得和转让环节 美国的房地产税费集中在保有环节 我国目前的房价构成中 建筑成本占30% 税费及房产商利润占到70% 在一级市场的房产价格中 税费大约是30%-40% （五）相关议题 1、物业税和遗产税的开征问题 2、房地产的节税方法 3、土地出让金与遗产税 二、物业税和遗产税的开征问题 （一）物业税的开征问题 1、征收物业税的主要观点 （1）房价快速上涨 （2）居民财富过多的向不动产聚集 （3）居民财富差距进一步扩大 （4）房地产业的抢地圈地、利益勾结现象 （5）地方政府对土地出让金的依存 （6）地方财政缺少以房地产为税基的持续性的财政收入 2、物业税的反对观点 2006年，上海财经大学公共管理学院胡怡建教授从中国和美国之间存在的文化、宗教信仰、收入控制等方面的差异阐明我国的财产税不该和美国趋同，即我国不应该急着开征物业税。 财政部长谢旭人在2009年全国财政工作会议上提出了新的税收研究方向——环境税。 小结 就短期来说我国开征物业税的可能性不大，中国人可能继续过“买不起房子住得起房子”的日子。 （二）遗产税的开征问题 1、我国遗产税的设计 （1）1950年的税政改革 新中国成立后