_房地产知识问答--房屋租赁类.doc

七、房屋租赁类 234、房屋租赁关系是否需要登记？不进行合同登记，应承担什么责任？???? 答：需要登记。房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记。??? 租赁当事人违反《深圳经济特区房屋租赁条例》的有关规定，出租房屋而不进行登记的，对出租人或者转租人处以月租金的一至二倍罚款，并追缴管理费和滞纳金；对有过错的承租人或受转租人处以一倍以下罚款。235、房屋租赁登记需提交哪些材料？???? 答：租赁登记，由当事人向区主管机关申请，并提交下列材料：（一）房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件；（二）房屋租赁合同；（三）出租人身份或法律资格证明；（四）承租人身份或法律资格证明。236、有哪些情形不予办理租赁登记？???? 答：根据《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定，有下列情形之一的，区主管机关不予登记：（一）当事人不是房屋所有人或者合法使用人的；（二）改变土地、房屋用途未经有关部门批准的；（三）租赁合同期限超过规定期限的；（四）租赁合同期限超过土地使用年限的；（五）租赁合同内容违反本条例及其他有关法律规定的。 237、承包、合作、联营是否属租赁行为？???? 答：房屋出租人将房屋承包给他人经营，或以合作、联营的名义，不直接参与经营的，视为房屋租赁行为。238、对经批准后的行政划拨、减免地价款的土地上的房屋出租，有什么规定？???? 答：行政划拨、减免地价款的土地上的房屋，经批准出租的，出租人应按市主管机关的规定补交地价款。239、房屋出租税费和租赁管理费的基数是如何确定的？???? 答：税务部门和区主管机关征收有关税金或收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。240、房屋出租需缴纳哪些税费？???? 答：属私人出租房屋的，需缴纳以下税费：（1）房产税，按租金的4%；（2）营业税，按租金的3%；（3）个人所得税，租金不超过4000元的，按（租金－已纳税金－800元）的10%；租金超过4000元（含4000元）的，按（租金－已纳税金×（1－20%））的10%；（4）教育附加费，按营业税的3%；（5）城市建设维护税，按营业税的1%；（6）印花税，按租金的0.1%；（7）房屋租赁管理费，按租金的2%。1）房产税，按租金的12%，按年度缴纳；（2）营业税，按租金的5%；（3）教育附加费，按营业税的3%；（4）城市建设维护税，按营业税的1%；（5）印花税，按租金的0.1%；（6）房屋租赁管理费，按租金的2%；（7）属行政划拨、减免地价款的房屋出租人，按租金的6%补地价款。1）房产税，按（房产原值×70%）的1.2%，按年度缴纳；（2）营业税，按租金的5%；（3）企业所得税，按（租金－已纳税金－费用）的15%；（4）教育附加费，按营业税的3%；（5）城市建设维护税，按营业税的1%；（6）印花税，按租金的0.1%；（7）房屋租赁管理费，按租金的2%。241答：当事人可委托他人代为出租或承租房屋。242、房屋租赁合同包括哪些主要条款？???? 答：租赁合同应具备以下主要条款：（一）当事人的姓名或名称及地址；（二）房屋的位置、面积、装饰及设施；（三）房屋用途；（四）租赁期限；（五）租金数额及交付方式；（六）房屋维修责任；（七）装修的约定；（八）转租的约定；（九）解除合同的条件；（十）违约责任；（十一）当事人约定的其他条款。243、对房屋的租赁年期有什么规定？???? 答：住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的，须经市主管机关批准。244、在什么情况下，可以变更或解除租赁合同？???? 答：有下列情形之一的，允许变更或解除租赁合同：（一）因不可抗力不能履行或不能全面履行的；（二）当事人协商一致的；（三）当事人一方有合理原因确需变更或解除的；（四）当事人一方失去房屋所有人或者合法使用人资格的。因变更或解除租赁合同，造成一方当事人损失的，有过错的一方当事人，应承担赔偿责任；当事人双方均有过错的，各自承担相应的责任。 245、在房屋出租期内，出租人死亡或终止或产权转让变更时，原租赁关系如何处理？??? 答：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应继续履行原租赁合同。出租人在租赁期内死亡或终止，或因出租房屋的产权转让变更，其合法继承人或受让人应继续履行原租赁合同。246、出租人是否可以收取房屋租赁保证金？???? 答：出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。247、出租人未能在约定时间内提供房屋或提供的房屋与合同约定不符时，应承担什么责任？??? 答