_房地产行业2012年年度投资策略：调控方向看投资，政策优化看房价.pdf

行业研究 行业研究 证券研究报告 行业深度报告 增 持 维持 房地产行业 2011 年 12 月 12 日 房地产行业 2012 年年度投资策略： 市场表现 调控方向看投资，政策优化看房价  宏观层面，地产板块将受益流动性放松。通过将 2012 年经济走势与 2005 年对比， 我们发现以上两个时段均具备紧缩过后又开始适度宽松的宏观背景。在利率走稳、 存款准备金率持平，货币增速上升的 2005 年，受到政策调控的地产板块仍在 3 个 季度具备超额收益。目前央行已经“降准”，2012 年宏观流动性定向放松成为趋势。 行业当前宏观政策基本面正在转好。  产业层面，调控方向看投资、政策优化看房价。我们提出将政策方向和强度用投资 资料来源：海通证券研究所 增速和房价增速来分析演化的“四象限”方法。目前房价有回落、投资仍处于高位， 相关研究 市场处于“四象限”的“优化区间” ，即调控政策不会加码，但政策调控方向基本不变。 后期房价回落为政策优化准备了空间。行业当前产业政策面处于调控见顶阶段。 板块后期需要重新关注什么？2011.9.22 再看货币政策趋势和房地产板块走势  微观市场层面，对行业 2012 年运行趋势的看法。 2011.7.11 经济担忧越大、地产调控越难加码—从次  不认为房价和成交之间会出现螺旋式下跌：由于当前宏观经济处于主动降 贷危机到欧债危机的思考 2011.7.10 速过程，购房人未来收入预期并未发生改变。因此我们认为相比 2008 年， 五因素择股逻辑 2011.6.27 降价更能有效刺激需求。此外，开发商对本轮调控具备近 2 年的准备期， 关注超跌地产个股 2011.6.8 在销售不畅后又较早达成降价预期。开发商积极应对调控，为本轮行业逐 房地产行业 2 季度投资策略：寻找可能的 步恢复准备了前提。 超预期 2011.4.18 谁来分享保障性住房的千亿利润蛋糕？  行业销售最快下半年有望恢复：2011 年 11 月，央行已经降低存款准备金 2011.3.15 率。我们预期 2012 年还将有 3 次左右“降准”行为。从历史规律看，房地产 房地产调控的延展路径和行业后期运行 是流动性扩大的先导受益行业。行业销售通常在流动性有效放大 3 到 6 个 判断 2011.3.18 月后恢复。 房地产行业分析师 涂力磊  投资增速下半年有好转，但全年保持回落：201