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2013 司法考试卷四案例题核心资料（1-16） 案例一： 最高人民法院发布第一批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011 年12 月20 日发布） 指导案例1 号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案 关键词：民事 居间合同 二手房买卖 违约 裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公 司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂 牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价 低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的 房源信息，故不构成违约。 相关法条：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 基本案情：原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公 司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房 合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华 按约支付中原公司违约金1.65 万元。 被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家 掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳 单”违约行为。 法院经审理查明：2008 年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。 2008 年 10 月22 日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11 月23 日，上海 某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11 月 27 日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该 《确认书》第2.4 条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理 人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通 过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际 成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165 万元，而某房地产 顾问公司报价145 万元，并积极与卖方协商价格。11 月30 日，在某房地产顾问公司居间下， 陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138 万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华 向某房地产顾问公司支付佣金1.38 万元。 裁判结果：上海市虹口区人民法院于2009 年6 月23 日作出(2009)虹民三(民)初字第912 号 民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38 万元。 宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009 年9 月4 日作出(2009)沪二中 民二(民)终字第 1508 号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三( 民)初字第 912 号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65 万元的诉讼请求，不予支持。 裁判理由： 法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其 中第2.4 条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防 止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得 到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形， 应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中 介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条 件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服 务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多 家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信 息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信 息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。 案例二 指导案例2 号：吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案 关键词：民事诉讼 执行 和解 撤回上诉 不履行和解协议 申请执行一审判决 裁判要点：民事案件二审期间，双方当事人达成和解协议，人民法院准许撤回上诉的，该和 解协议未经人民法院依法制作调解书，属于诉讼外达成的协议。一方当事人