1016第五讲——房地产投资项目基础数据的分析估算.ppt

房地产投资项目基础数据的分析估算 主要内容（第五讲+第六讲） 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算 房地产投资项目的资金筹措 借款还本付息的估算 房地产项目的开发程序 开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，包括8个步骤: 投资机会寻找——市场分析、区位分析 初步可行性研究——投资可行性分析 土地使用权的谈判 详细可行性研究 规划设计与方案报批 签署合作协议 施工建设与竣工验收 市场营销与物业管理。 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资VS一般建设项目投资 一般建设项目 总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。 房地产开发项目（如住宅项目：开发-出售) 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，大部分是流动资金，项目开发完出售回收投资，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。 总投资=总成本（项目实施过程中全部费用） 2．房地产开发项目总投资 包括开发建设投资和经营资金（P127）。 开发建设投资 在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等 经营资金 房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 3．开发产品成本 房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。 从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。 4.经营成本 房地产产品在租售时发生的费用，主要包括商品房销售成本、销售经营成本、出租经营成本。 案例1 P129 某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。 该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。 如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。 即如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。 出售（所有权转让）——成本一次性回收，只有开发产品成本无固定资产。 出租（经营权或使用权转让）——固定资产折旧 自营（产权归己）——固定资产折旧 二、房地产开发项目总成本费用的具体估算 1．土地费用 为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。 土地征用拆迁费 包括：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 土地出让地价款 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。 土地转让费 土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 土地租用费 土地租用方向土地出租方支付的费用。 土地投资折价 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。 6．开发间接费 房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。投资分析中，此费用一般不考虑。 7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费可按项目投资或前述1-5项直接费用的一个百