2002年—2008年国家对房地产的宏观调控政策概览.docVIP

2002年—2008年国家对房地产的宏观调控政策概览 房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会安全和政治稳定都至关重要。鉴于我司为房地产开发企业，公司的发展战略与国家相关政策息息相关，故将2002年以来国家对房地产的宏观调控政策进行整理编辑和简单解析，以方便同仁查阅，更期能对公司的项目开发和土地储备有所帮助。 一、2002年拉响了房地产宏观调控的号角 1、2002年5月9日，国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资发[2002]11号），文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。它的颁布，被业界称为新一轮土地革命的开始。 2、2002年8月26日，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局颁发《关于加强房地产市场宏观调控 促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号）肯定了房地产对改善居民居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长作出了重要贡献。指出了局部地区出现了房地产投资增幅过大，土地供应过量，市场结构不尽合理，价格增长过快等问题。提出了加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的九条意见，拉响了房地产宏观调控的号角。 二、2003年抑制房地产过热措施的宏观调控政策 1、2003年2月18日，国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[2003]45号），严格控制土地供应总量。 2、2003年6月8日，国务院发布《物业管理条例》（国务院令第379号)，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。 3、2003年6月13日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号)，拉响了宏观调控的警报。通知规定，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕，拉响了宏观调控的警报。 4、2003年7月9日，国家税务总局为了加强房地产企业所得税的征收管理，规范房地产的纳税行为，制定发布了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号），规范了房地产销售收入、预售收入、视同销售等收入的确认，明确了费用成本扣除标准。 5、2003年7月18日、2003年7月30日，国务院办公厅分别下发了《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知 javascript:gotoAct(82730,%200)》(国办发明电(2003)30号)、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号），通知要求严格控制土地供给。2003年7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。2003年8月8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。2003年11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。年底统计，全国撤并整合各类开发区2046个，基本刹住了圈地之风。 6、2003年8月12日，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)，对我国房地产市场发展不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快，房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展，房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续发展，提出了六条宏观调控政策，20条调控办法和要求。 三、2004年继续对房地产宏观调控 1、2004年1月7日，建设部发布了《做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》（建住房[2004]7号），要求相关部门建立房地产市场预警预报联系会议制度，对房地产市场运行情况进行分析，并采取切实可行的政策措施，保证政策方向的一致性。 2、2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理