34抵押物的构成条件。章改.docVIP

某市信托投资公司诉银星房地产开发建设公司 拍卖抵押之房地产偿还所欠借款案 ——如何认定抵押标的物构成条件 【案情介绍】 ＇ 原告：某市信托投资公司 被告：某市银星房地产开发建设公司 某市银星房地产开发建设公司（以下简称银星房地产公司）是该市最大的房地产 开发公司。1996年2月，市政府以招标方式拍卖该市经济技术开发区的100亩土地的 国有土地使用权。银星房地产开发建设公司在招标中，以雄厚的经济实力击败众多的 竞争对手，以3 000万元的标价获得100亩国有土地的使用权。 银星房地产公司中标后，即积极筹措资金进行房地产项目的开发。至1996年8 月，该房地产开发项目的第一期工程完成，共建成写字楼一栋，住宅楼两栋。第一期 工程完成后，银星房地产开发公司的开发资金陷入短缺，该公司为了使第二期工程尽 早开工，向该市信托投资公司借款，并提出以获得的100亩土地的使用权以及已建成 的写字楼和住宅楼为抵押。该市信托投资公司经过慎重考虑，与银星房地产开发建设 公司签订了借款合同。合同约定，由信托投资公司借给银星房地产开发公司4 800万 元，利息按同期银行存款利率加一个百分点计算，为期4个月，债务人应于1996年 12月还本付息。为担保债务的履行，银星房地产开发公司将其获得的100亩国有土 地使用权及其上面的建筑物作为抵押，并依法办理了抵押登记。 1996年12月，借款期满，债权人信托投资公司多次向银星房地产开发公司催讨 欠款。由于银星房地产开发公司经营不善，资金占用严重，已无力偿还信托投资公司 的借款。信托投资公司遂向该市中级人民法院起诉，请求法院拍卖债务人银星房地产 开发公司设定抵押的国有土地使用权及其上面的建筑物，并以拍卖所得价款偿还该公 司所欠之借款，以保护自己的债权。 【裁判结果】 －794一 该市中级人民法院审理认为，原告与被告签订的借款合同，内容及形式均符合法 律规定，该借款合同内约定的抵押担保条款，内容合法，且已到有关部门办理了抵押 物登记， 因此该担保条约应为有效。 债务人银星房地产开发公司于借款期限届满时， 应向债权人清偿债务，支付本金及利息，由于债务人无能力支付本息，因此应将设定 抵押的国有土地使用权及其上面的建筑物拍卖， 以拍卖所得价款优先清偿债权人债 权。依据《中华人民共和国担保法》第36条、 第53条、第55条第1款之规定，判 决如下： 拍卖被告银星房地产开发公司设定抵押的l00亩国有土地使用权及在其上设 定抵押的建筑物，将其上新增之建筑物连同设定抵押之房地产一同拍卖。债权人市信 托投资公司对于拍卖设定抵押的房地产所得的价金有优先受偿权。 〖法理研究】 本案事实清楚，证据确凿，法律关系简单，在司法实践中不会引起争议。但是， 抵押权存在于抵押物之上，以抵押物的价值作为债权实现的担保，因此，抵押权又被 称为价值保。抵押权的设立需要对抵押物进行重点考察，这与保证不同。保证属于信 用保，必须重点考察保证人的主体资格，保证人的主体资格直接与保证人的清偿能力 相关，而抵押不需要研究抵押人的清偿能力，关键是考察抵押物的价值，价值是清偿 的保证。 －、抵押物的构成条件 根据我国担保法的规定，可以总结出作为抵押杈杯的物的财产即抵押物应当具备 以下条件： 1．必须具有特定性。抵押权作为物权的一种，具有排他性， 由此决定了抵押权 只能存在于特定物上，抵押权标的物应为特定的财产。如果不能特定，抵押权人无从 确定和直接支配抵押权标的物，不能就抵押标的物的变价优先受偿其债权。因此，《担 保法解释》第47条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或著其他建筑 物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 2．必须具有价值。抵押担保为价值保，其本质上为直接支配抵押物价值的权利， 因此，抵押物必须具有价值。在没有价值的财产上设定的抵押权，毫无意义。 3．必须是法律允许转让的财产。抵押杈的实现－殷通过抵押物的变价来进行，因 此，抵押权的标的物除具有价值外，还必须是法律允许转让的财产。法律禁止转让的 财产，如土地、国防设施等，不能依法而进行转让，从而不能作为抵押杈标的物。 4．原则上应当便于管理和实施。对财产可以进行很多种分类，但是按照财产是否 可以进行抵押，按照担保法的有关规定，可以将之分为三类，即禁止抵押的财产、限 制抵押的财产和依法可以抵押的财产。 －795－ 二、禁止抵押的财产 禁止抵押的财产，根据有关法律规定，包括： 1．禁止流通的财产。《担保法解释》第5条规定，以法律、法规禁止流通的财产 或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效c禁止流通的财产指法律、法规规定 的不得流通、不得自由买卖的财产，如枪支、弹药、毒品等。因此，以此类财产设定 抵押的无效。 2．国家机关的财产。《担保